Com as taxas de juros (Selic e CDI) em alta, muitos vêm se perguntando se não é preferível optar por ativos mais conservadores, como os da renda fixa, ao invés de investir tempo e dinheiro em ativos mais voláteis, como por exemplo, os fundos imobiliários.

A resposta será um grande: depende. E é justamente sobre isso que vamos falar hoje.

Se esse tema lhe interessa, confia, vem comigo, porque esse texto está incrível.

Nem carro, nem avião. Quem sabe uma bicicleta?

Quando falamos sobre investimentos, a maioria das pessoas foca no possível risco retorno, mas se esquecem de um fator muito mais importante: o objetivo.

Um exercício que gosto de fazer é perguntar: o que é preferível, um carro esportivo ou um avião? Muitos respondem o carro, outro por sua vez, o avião.

Contudo, após isso eu explico que, bem na verdade, omiti uma importante informação: meu objetivo era tão somente ter o melhor veículo para ir à padaria, pouquíssimas quadras de distância.

Neste sentido, talvez um carro esportivo não fosse necessário, tampouco um avião, mas, supostamente uma simples bicicleta daria conta do recado.

E quem seriam nossos aviões, carros esportivos e bicicletas da vida real? Seriam as inúmeras opções de investimentos disponíveis nas prateleiras das corretoras.

Muita gente se preocupa com o status, beleza e velocidade dos ativos, mas se esquece com sua real necessidade.

E é por isso que, para muita gente fundos imobiliários podem ser boas opções, enquanto para outras, nem tanto. Dependerá de como esse ativo poderá ajudar a alcançar um determinado objetivo.

A qual objetivo os fundos imobiliários podem servir

Ao falar de objetivos, quando pergunto a alguém o que é esperado de um investimento, uma das repostas que mais ouço é: maior rentabilidade com risco mínimo.

Vamos lá! Até eu quero isso! É algo um tanto óbvio. Ninguém em sã consciência gostaria de ter uma rentabilidade menor com maior risco.

Mas, novamente, focar somente em rentabilidade é o mesmo que focarmos naquele nosso carro esportivo pensando somente na velocidade. Acelerar sem rumo pode te levar a lugar qualquer, lugar que talvez não seja o esperado.

Não estou dizendo que risco e retorno não sejam importantes. Mas sim que, antes disso existem outras questões mais importantes.

Vamos refletir:

• Fundos imobiliários podem rentabilizar melhor que um Tesouro Selic no longo prazo? Sem dúvidas que sim. Mas, seriam então indicados para uma reserva de emergência? De maneira nenhuma;
• Alguns fundos imobiliários podem valorizar bem no curto prazo? Supostamente, alguns, sim. Mas, seriam então indicados para fazer investimentos também de curto prazo? Assim como a resposta anterior: de maneira nenhuma.

Agora, fundos imobiliários, sem a preocupação com a oscilação dos preços de suas cotas no curto e no médio prazo, e com o objetivo muito claro da geração de renda passiva, poderiam ser uma boa alternativa? Sem dúvidas que sim!

Mas veja o que citei: sem a preocupação com a oscilação dos preços de suas cotas no curto e no médio prazo.

Para quem está preocupado somente com velocidade (preço), é isso que enxerga:

Para pessoas que a única coisa que conseguem enxergar é velocidade, e têm como único objetivo ganhar com a valorização da cota, supostamente estão querendo usar o carro esportivo para ir à padaria. Neste caso, se manter na renda fixa talvez seja uma opção menos arriscada.

Agora, para quem consegue unir corretamente objetivo e veículo, ou seja, objetivo e investimento, os fundos imobiliários podem estar no melhor momento de compra desde anos atrás. E é isso que vou mostrar a seguir.

A melhor janela de oportunidades?

Com a retomada das taxas de juros no Brasil, decorrente do momento econômico conturbado que estamos vivendo, muitos investidores estão deixando para trás investimentos como fundos imobiliários para se garantir em investimentos mais conservadores. Resultado disso? Desvalorização.

De todo modo, desvalorização nem sempre significa desconto. Neste sentido, será que realmente ficaram mais baratos?

Para responder a essa questão, vamos buscar responder por meio de outra pergunta: quanto seria necessário investir em um determinado fundo em 2019, 2020 e, 2021, para que, fosse possível receber uma renda mensal equivalente de R$500?

Mas, espere aí! Precisamos lembrar que existe um fator muito importante chamado: inflação. Os R$500 de 2019 não possuem o mesmo poderio de 2021. Bom, corrigindo os R$500 pela inflação temos então a seguinte necessidade:

• 2019: R$500;
• 2020: R$517;
• 2021: R$564.

Portanto, nossa pergunta final deve ser: quanto seria necessário investir em um determinado fundo imobiliário em, 2019, 2020 e, 2021 para que, fosse possível receber uma renda mensal equivalente de R$500 corrigido anualmente pela inflação?

Pegando como referência o FII IRIDIUM (IRDM11) — não se trata de recomendação —, seriam necessários, aproximados:

• 2019: 68mil
• 2020: 67mil
• 2021: 46mil.

Agora eu lhe pergunto: Ficou mais barato ou mais caro conseguir uma renda mensal por meio de fundos imobiliários? Obviamente que muito mais barato, exatos 31% a menos se compararmos 2021 com 2019.

Contudo, falava-se muito mais de fiis em 2019, quando estava relativamente mais caro, do que hoje em dia, quando está relativamente muito mais barato.

Muita gente ainda sem entender toda a questão de objetivos que citei, alega: mas quem investiu em 2019 viu seu capital se desvalorizar. Concordo, mas também temos de convir que, se o objetivo é de renda passiva, pouco importa o valor do capital, o que importa é a renda mensal.

Até porque, os proventos anuais pagos, por cota, pelo IRDM ano após ano foram de:

• 2019: R$10,13
• 2020: R$11,55
• 2021: R$14,79*

Isso quer dizer que, quem investiu em 2019 focando na renda mensal de R$500, hoje estaria recebendo o equivalente a R$730, independentemente da valorização da cota — 46% a mais. Suponho que não tenha sido um negócio ruim.

Agora, se o objetivo era somente ganhar com valorização da cota, novamente, o objetivo possivelmente estava — e pode ainda estar — desconectado do veículo correto.

Considerações finais

Concluindo o raciocínio, espero que tenha ficado claro: é o momento de comprar fundos imobiliários? Se você o usar como o veículo que é, de geração de renda passiva, supostamente que sim.

Agora, se você o usar como um veículo focado somente na velocidade, ou seja, buscando apenas o ganho rápido com a valorização de suas cotas, certamente que não.

Da mesma maneira, não é porque os fundos imobiliários em geral estão mais descontados que você deve sair correndo e comprar tudo o que vê pela frente. Cautela e ponderação nunca saem da moda, ou seja, diversificação com ativos de qualidade.

Para questões como essas sugiro a leitura: como escolher um fundo imobiliário assim também como compor uma carteira de investimentos.

Por fim, espero ter agregado conhecimento.

Como sempre lhe desejo todo sucesso e prosperidade que sei que você merece.

Paulo Boniatti

O conteúdo É o momento de comprar fundos imobiliários? aparece primeiro em SaldoZero.

Alguma vez você já ouviu alguém dizer que investir não é o que enriquece? Eu já ouvi várias vezes. Cada qual com suas razões.

Mas façamos um breve exercício. Digamos que você tenha R$100 em mãos e decida por comprar, com esse valor, 1 cota de um Fundo Imobiliário (FII) qualquer, e que lhe pague 10% de rendimentos ao ano — aproximadamente 0,80% ao mês.

No primeiro mês, você receberia o equivalente a R$0,80 centavos. Convenhamos que é um valor irrisório. A maioria das pessoas desiste logo aqui.

No entanto, no segundo mês, você, novamente, com R$100 em mãos, decide por comprar mais uma cota do mesmo Fundo Imobiliário. Receberia então R$1,6 de rendimentos referente a duas cotas.

E assim a coisa se repete mês a mês. O resultado, porém, ainda é pouco relevante. Contudo, algo de especial acontece no décimo mês: você já investiu R$1mil em cotas desse FII; agora o investimento acumulado lhe permite receber em um ano, o total de R$100 em rendimentos.

Nessa fase, você já recebe, anualmente, o valor proporcional a uma nova cota do mesmo fundo. Melhorou, mas ainda não lhe parece algo expressivo. Ainda assim você continua.

Mês após mês você continua a investir os mesmos R$100. Um pouco mais de 7 anos após o início desse projeto, algo importante ocorre: o valor recebido mensalmente de rendimento é superior ao preço de 1 cota.

Vejamos, você tem R$12,6mil investidos e recebe ao mês R$100,47 de rendimento, o que lhe permite comprar duas novas cotas — 1 cota com um novo aporte de R$100 e 1 cota com o valor recebido dos rendimentos. É o verdadeiro leve 2 pague 1.

Agora, você tem um ótimo “funcionário”: ele não fica doente; não reclama; não pede férias; e está sempre à disposição, mês após mês, trabalhando para você.

E não para por aí. Gradativamente seu “funcionário” trabalhará cada vez melhor. Em 11 anos após o início deste projeto, enquanto você continua aportando R$100, os rendimentos do Fundo já ultrapassam os R$200 mensais, o que possibilita a compra de 3 novas cotas — 1 cota com um novo aporte de R$100 e 2 cotas com o valor recebido dos rendimentos.

Nesse processo, sem qualquer malabarismo, sem qualquer promessa fantasiosa, em 30 anos você teria investido R$36mil do próprio bolso enquanto seu “funcionário” o teria possibilitado aportar mais R$171mil por meio de seus próprios rendimentos. Seu patrimônio acumulado seria de R$205mil.

Usei o exemplo com R$100 para mostrar que qualquer pessoa pode acumular um patrimônio considerável. Aumente seus aportes em 10x — para R$1mil ao mês — e multiplique os resultados apresentados também por 10x, verá o poder que tem em mãos.

O número mágico

O número mágico da renda passiva é o montante necessário para que, seus investimentos sejam capazes de retornar, por conta própria, o capital que permita a compra de novas cotas sem que dinheiro novo seja aportado.

Para calcular esse número mágico é muito simples. Você precisa de duas informações: (1) preço da cota do ativo e; (2) Dividend Yield (DY). Já expliquei o Dividend Yield em outros materiais; mas, de maneira resumida, é o percentual que o ativo paga, proporcionalmente ao valor da cota, em rendimentos anuais.

Vamos tomar como exemplo do FII IRDM11 — não se trata de recomendação.

Atualmente, o IRDM11 tem como preço de cota o valor de R$110,39 e um Dividend Yield de 13,29% — o equivalente a R$14,6653 por cota ao ano.

Para descobrirmos o número mágico anual, basta dividirmos o preço da cota pelo Dividend Yield. Nesse caso temos:

Número mágico anual = R$110,39 / 0,1329 = R$830,62

Esse é o capital investido necessário para que, os rendimentos lhe permitam receber anualmente o valor proporcional a uma nova cota do fundo. Fazendo um cálculo simplista, aportando R$100, você teria esse benefício em pouco mais de 8 meses.

Para que esse número mágico seja mensal, ou seja, para que você receba em rendimentos valor suficiente para comprar uma nova cota ao mês, basta multiplicar o número mágico anual por 12.

Número mágico mensal = R830,62 * 12 = R$9,97mil

Nesse cenário, aportando os mesmos R$100, isso seria alcançável em aproximadamente 6 anos. Apertando o passo — aportando mais —, certamente você alcançaria esse marco antes.

Se olharmos para 6 anos atrás, quantas coisas fizemos ou deixamos de fazer. Não parece um sonho distante.

Um projeto de longo prazo

E o que aconteceria se esse projeto perdurasse por 10, 20 e 30 anos? Em 30 anos, aportando os mesmos R$100, seria possível ter uma renda mensal de R$4mil ou; aportando R$1mil, uma renda de R$41mil mensais e um patrimônio de quase R$4milhões.

Obviamente que, os exemplos dados não estão considerando que o valor das cotas, os rendimentos e demais questões de mercado como inflação e taxas de juros variam — o que certamente ocorre no longo prazo.

Não é foco do artigo esmiuçar essas variáveis uma vez que já foram abordadas com maior profundidade em outro artigo: Como conseguir uma Renda Passiva de R$ 1,5 mil, começando do zero e investindo pouco! Baixe a calculadora da Renda Passiva.

De todo modo, gostaria de abrir um parêntese.

O fator inflacionário

O que gostaria apenas de trazer à tona é o fator inflacionário. Sabemos que o dinheiro perde valor com o tempo e que, R$41mil daqui a 30 anos certamente valerão menos do que R$41mil de hoje.

Contudo, o que deve ser levado também em consideração é que, a grande parte dos contratos gerenciados por fundos imobiliários junto aos locatários, são corrigidos também por indexadores inflacionários: IPCA, IGPM, INP-C e etc.

Deste modo, os rendimentos também são corrigidos gradativamente. Os R$41mil exemplificados anteriormente, possivelmente em 30 anos serão muito superiores.

Da mesma maneira, por serem donos de grandes empreendimentos imobiliários, e sabendo que a inflação também eleva o preço dos imóveis, o valor patrimonial dos fundos e consequentemente suas cotas tendem a se valorizar a longo prazo.

O acumulador de cotas

Outro ponto relevante. Gosto da definição dos investidores de renda passiva como: acumuladores de cotas. Seu objetivo é receber cada vez mais renda por meio deste acúmulo.

Entendendo isso, fica fácil de compreender os motivos pelos quais, investidores assim apreciam quando fundos imobiliários, por exemplo, se desvalorizam ao ponto que, permitam que a acumulação de cotas seja maior e consequentemente o retorno por meio de dividendos, também seja.

Conclusão

Certamente existem outras maneiras de se enriquecer. Mas, será mesmo que investir não nos enriquecerá no longo prazo? Levando em consideração que riqueza é uma definição relativa, deixo para você responder.

A questão é que, com pouco capital já é possível de se alcançar um patrimônio e uma renda relevante no futuro, sem a necessidade de depender de auxílios governamentais. Basta focar em deixar seus investimentos trabalharem por você.

Agora, se você for capaz de focar em um emprego ou qualquer outra oportunidade que lhe permita aportar cada vez mais em seus investimentos, certamente será a fórmula, não só para o número mágico, mas para um futuro financeiro muito mais próspero.

Espero ter agregado conhecimento.

Desejo todo sucesso e prosperidade que sei que você merece.

Por fim, sou Paulo Boniatti. Um forte abraço e tchau!

O conteúdo O número mágico da Renda Passiva. Deixe seus investimentos trabalharem por você. aparece primeiro em SaldoZero.

Imagine você, recebendo R$ 1,5 mil todos os meses, passivamente, sem ter que vender seu tempo para um empregador. E isso, já considerando o poder corrosivo do tempo: inflação.

Enganam-se aqueles que acreditam que isso é um sonho impossível, e que, somente pessoas com muito capital têm condições de alcançar objetivos como esse.

Hoje, quero reviver um artigo muito famoso que escrevi em maio de 2020 aonde eu mostrava como você poderia alcançar uma renda passiva como essa, começando do zero, e melhor, investindo pouco.

A ideia é trazermos dados atualizados, incluindo outras questões que responderão dúvidas que me são, constantemente, enviadas.

Espero que goste!

Disclaimer

Antes de tudo, nunca sai da moda avisar: os ativos citados no texto não se tratam de recomendação de compra, tampouco de venda. O texto se resume ao compartilhamento de conhecimento.

Qualquer decisão de investimento deve ser tomada com cautela.

Investimentos geradores de renda passiva

Assim como abordado no artigo “Quais os melhores investimentos para a aposentadoria”, para o propósito de recebimento de renda recorrente, precisamos priorizar investimentos que cumpram com tal objetivo.

Dentre as diversas alternativas, podemos citar ações e fundos imobiliários como ótimas opções. Por meio de seus proventos — dividendos e juros sobre capital próprio para ações e rendimentos para fundos imobiliários  —, podemos receber renda periodicamente, além da possível valorização de longo prazo desses ativos.

Assim como no artigo antigo, estaremos, para esse exemplo, nos utilizando dos fundos imobiliários. O motivo é a recorrência e constância no pagamento dos rendimentos — geralmente esses fundos pagam rendimentos mensais.

Se você não sabe o que é um fundo imobiliário, sugiro a leitura desse outro artigo: Fundos Imobiliários (FII) – O que são? Entenda de um jeito simples!.

Poderíamos também nos utilizar de ações. Algumas companhias possuem bom histórico de pagamento de proventos — o exercício seria o mesmo. Apesar disso, esse pagamento geralmente ocorre em recorrência menor se comparado aos fundos imobiliários.

Logo, para facilitarmos o entendimento, e para a proposta do texto, foquemos nos fundos.

O ativo selecionado

É importante deixarmos claro que, os cálculos aqui apresentados são: expectativas. Estamos falando de ativos de renda variável, isto é, tudo pode variar, desde cotações de cotas, expectativas de mercado, inflação e etc.

Independente disso, como bem diz a famosa frase: para quem não sabe aonde quer ir, qualquer caminho serve. Apesar de estarmos falando de expectativas, precisamos ter um norte e noção de aonde podemos chegar. É esse nosso objetivo.

Para o estudo atual, nos utilizaremos do fundo imobiliário CGHG LOGÍSTICA (HGLG11). A escolha desse fundo em nada quer dizer que ele seja o melhor fundo e que é recomendação.

Sua escolha para o exercício se dá por tratar-se de um dos maiores fundos imobiliários de galpões logísticos da atualidade. Fundado em 2010, e com um bom histórico de recorrência de pagamentos de rendimentos, nos traz uma maior previsibilidade nos cálculos se comparado a fundos mais jovens.

Coletando os dados

Todos os dados que estaremos utilizando foram retirados do Status Invest em 10 de agosto de 2021.

Valor da cota: valor que custa 1 única cota do ativo. Neste caso R$ 165,03.

Dividend Yield: Dividend Yield, ou somente DY, é o percentual que o fundo — ou a companhia — pagou de proventos nos últimos 12 meses sobre o valor da cota.

Nesse caso temos um Dividend Yield de 7,87% sobre os R$ 165,03. O fundo pagou, aproximadamente, R$ 12,99 por cota em 12 meses ou R$ 1,08 ao mês. Acha pouco? Espere até projetarmos isso no longo prazo.

Compound Annual Growth Rate: Compound Annual Growth Rate, ou somente CAGR, é o crescimento médio anual composto da cota do fundo. Em outras palavras, entenda que é a valorização média das cotas.

Isto é importantíssimo. Pensemos o seguinte, se investirmos R$ 200 mensalmente, e considerando que a cota está custando R$ 165, conseguiremos comprar 1 cota ao mês com alguns reais de troco.

Mas, se a cota se valorizar em demasiado e passar dos R$ 300, não teríamos como comprar uma cota por mês. Seria necessário acumular mais de um aporte para conseguirmos comprar uma única cota.

Todos gostam de ver suas cotas se valorizando. Mas, um fato pouco compreendido para quem está começando a investir: por quanto mais tempo a cota não se valorizar, por mais tempo teremos a possibilidade de comprarmos a cota a preço “baixo”.

Portanto, se a cota se valoriza é bom, se ela se desvaloriza, talvez seja melhor ainda, se você gostar de uma “promoção”.

Calculadora da Renda Passiva

Para calcularmos quanto é preciso aportar e em quanto tempo alcançaremos nosso objetivo, estarei utilizando a Planilha da Renda Passiva. Você pode fazer seu download por meio do seguinte link: Download – Calculadora: Planilha Renda Passiva

Explicando os campos da planilha:

• Início do Plano em: MM/AAAA: mês e ano que o plano foi, ou será, iniciado.
• Valor da Cota do FII ou da Ação: valor da cota do ativo.
• Reinvestir os Rendimentos: sim ou não; você tem a opção de fazer o que bem quiser com os rendimentos recebidos, pode gastá-los ou reinvesti-los, gerando uma verdadeira bola de neve no longo prazo.
• Aporte Mensal: informar qual será o valor investido mensalmente.
• Aporte Inicial: informar qual será o valor inicial a ser investido.
• Acréscimo Aporte a.a.: qual percentual você se compromete consigo mesmo a aumentar seus aportes ano após ano.
• Inflação a.a.**: inflação média ou inflação que você acredita ser condizente; pode se basear nos dados oficiais do IBGE para o IPCA.
• Valorização da Cota a.a.**: quanto se estima que o valor das cotas se valorizará ao ano.
• Rendimento Anual % (DY – Dividend Yield) **: quanto se estima que o fundo pagará de rendimentos (%) ao ano.

Dados utilizados

Resultado

Na aba Plano temos o resultado. Investindo, inicialmente, R$ 200 mensais, e de acordo com as informações informadas na planilha, em 2036 você teria uma renda passiva de R$ 1,5 mil (Coluna L).

Ou em 2042 se considerarmos o efeito inflação (Coluna N).

Mas não para por aí

E quem disse que termina por aqui? Digamos que você seja muito jovem e não queira — nem precise — se aposentar em 2036. O que aconteceria se seu plano se mantivesse por durante 40 anos ininterruptos — média para um brasileiro se aposentar (isso quando se aposenta)?

Nesse cenário, ao fim de 40 anos você poderia se aposentar com uma renda passiva de R$ 144 mil mensais (Coluna L) ou R$ 14 mil mensais (Coluna N) de hoje, se considerarmos o efeito inflacionário:

Você não leu errado. R$ 144 mil mensais. Obviamente que, seria o equivalente a R$ 14 mil reais de 2021 devido ao efeito inflacionário — a inflação corrói o dinheiro.

Mas independente disso, uma aposentadoria de R$ 14 mil mensais não é um sonho impossível, muito pelo contrário!

Acontece que, para muitas pessoas esperar 20, 30 ou 40 anos é muito tempo. Mas, tem pessoas que trabalham mais do que isso por não conseguirem se aposentar; outros, pior, financiam passivos por décadas acreditando estarem fazendo o melhor negócio do mundo.

Como dizem: “cada um sabe aonde o calo aperta”.

Evolua seus cenários

Você pode simular aportes maiores e menores; testar outros ativos; simular outros cenários inflacionários e etc. Fica a seu critério.

Mas, um exemplo que gostaria que levasse em conta é: a diferença que não reinvestir seus rendimentos pode causar no longo prazo.

No mesmo cenário de 40 anos, somente por não reinvestir os rendimentos, seu retorno mensal de R$ 144 mil mensais seria reduzido a R$ 23 mil ou R$ 2,3 mil de hoje se considerarmos a inflação.

Nesse sentido, não queira consumir seu futuro hoje. Viva o presente, preserve o futuro.

Como começar a investir

Se você ficou motivado a mudar de vida, de ser ponto de prosperidade em meio a uma sociedade de mentalidade “pobre”, quero deixar mais do que uma simples instrução de como começar a investir em fundos imobiliários.

No artigo Passo a passo para começar a investir você encontrará um passo a passo, completo, para sair do zero e começar a investir ainda hoje. Espero que goste.

A opção, obviamente, é sua. Inevitavelmente o tempo passa para todos. Pode começar a agir como uma pessoa próspera, ou continuar achando desculpas, acreditando e confiando nos métodos tradicionais de aposentadoria, como o INSS. Pense nisso.

Concluindo

Nada impossível, muito pelo contrário!

Se você tem a sorte de estar em seus 20 e poucos anos, tem muito tempo para chegar em objetivos muito maiores que o exemplificado nesse texto. Você tem uma das armas mais poderosas no processo de enriquecimento: o tempo.

Agora, se já passou dos 30, 40 ou mais anos, ainda dá tempo. O cenário, é mais desafiador, inevitavelmente terá que aumentar um pouco o valor dos aportes. Mesmo assim, não deixe de agir.

E para todos os cenários, use e abuse da planilha.

Download – Calculadora: Planilha Renda Passiva

Espero ter agregado conhecido. Como sempre, lhe desejo toda prosperidade que sei que merece.

Por fim, sou Paulo Boniatti, um forte abraço e tchau!

O conteúdo Como conseguir uma Renda Passiva de R$ 1,5 mil, começando do zero e investindo pouco! Baixe a calculadora da Renda Passiva aparece primeiro em SaldoZero.

Muita gente me pergunta se investir 100% em fundos imobiliários é bom, se é seguro e quais os riscos. Isso é compreensível uma vez que, para muitos, investir em FIIs é mais simples do que em outros tipos de ativos de Renda Variável.

Portanto, nesse artigo quero trazer algumas questões importantes para que, ao final, você tenha condições de discernir, por conta própria, se vale a pena, ou não, ter 100% da carteira em fundos imobiliários.

Disclaimer

Lembrando, esse artigo não se trata de recomendação de compra e venda. Tem caráter exclusivo de compartilhamento de conhecimento.

Antes de qualquer investimento, estude e pondere. Dê valor a seu suado dinheiro.

Continuando…

É preciso sempre ponderar os riscos

Imagino que você já tenha ouvido falar sobre o termo risco e retorno. Isso é uma questão que vem de muito tempo, da época onde o ser humano vivia a base da caça; e, quando então alguém descobriu a agricultura.

Imagine, 100% das pessoas caçavam e se arriscavam em demasia para se alimentar. E, então alguém descobriu a possibilidade de plantar e se alimentar daquilo que brotava. Acredito que concordamos que o risco de plantar e colher era muito menor ao de caçar.

Assim, parte do grupo passou a plantar e outra parte se manteve a caçar. Por não haver moedas (dinheiro), surge então os primeiros escambos, troca de produtos.

Mas a questão: o que valia mais: carne ou frutas e legumes? Supostamente aquilo em que se envolvia mais riscos para se obter, ou seja, a caça.

Talvez um pedaço pequeno de carne pudesse valer alguns cestos de legumes. Independente disso, o que quero elucidar é essa relação. Se você vivesse nessa época distante, seria inevitável ponderar: o risco pelo retorno.

Assim também ocorre com os investimentos modernos

Voltando aos tempos atuais, a relação risco retorno está presente em todo tipo de investimento. O risco faz parte, e se não houvessem riscos, não haveriam retornos.

Nesse sentido, suponhamos que emprestar dinheiro para o Governo possui menos riscos do que emprestar dinheiro para uma companhia. Portanto, quem deveria lhe remunerar melhor sobre o dinheiro emprestado (investido)? Deveria ser a empresa.

Dito tudo isso, acredito que fica ainda mais claro entender que não podemos dizer que algum tipo de investimento é 100% seguro. Existem os menos e os mais arriscados, mas nenhum é isento de risco. Digo novamente: nenhum.

E quais seriam os riscos dos fundos imobiliários?

Em cenários de pressão e temperatura constantes, esses fundos são extremamente estáveis, principalmente por possuírem controles jurídicos que garantem aos cotistas uma renda passiva mensal — ninguém irá fugir com seu dinheiro. Mas, ainda assim existem riscos ao se investir nesse tipo de ativo. Podemos citar alguns:

• Vacância (desocupação dos imóveis), gerando queda nos dividendos;
• Inadimplência por parte dos locatários.;
• Risco Brasil;
• Risco de um setor em específico;
• Desvalorização do Real;
• Má gestão do fundo;
• …
• Crise.

Dos pontos listados acima, um deles, o da desvalorização do Real é algo que quero estender um pouco mais.

Muito se defende que os FIIs sofrem pouco com a inflação uma vez que os contratos são reajustados pelos índices inflacionários. Ademais, os imóveis, em linhas gerais, também se valorizam quando há alta na inflação. Concordo, mas…

Em um cenário extremo de caos: risco Brasil elevado, corrupção potencializada e outras questões que acabem por pressionar a inflação — talvez voltando a ser o pesadelo como já foi no Brasil passado. Nem toda companhia sobreviveria, ou permaneceria no país.

Nesse sentido, o que ocorreria com os locatários dos FIIs? Não é difícil de se imaginar que seriam gradativamente reduzidos, aumentando a vacância e a inadimplência dos fundos. E do outro lado, reduzindo suas receitas.

Não ouso dizer que isso ocorrerá, mas ouso dizer que é um risco. Nesse sentido podemos dizer que risco é a possibilidade de algo vim a acontecer. E como todo risco, precisa ser muito bem ponderado.

Outros tipos de investimentos não incorrem dos mesmos riscos?

Obviamente que outros investimentos incorrem de alguns ou de todos os riscos listados anteriormente, principalmente ações. E esse é um dos motivos que precisamos ter parte de nossos investimentos em ativos de maior segurança.

Se você estiver começando a investir e não é um especialista em uma classe de ativos, precisa saber ponderar ao tomar como exemplo pessoas que dizem investir 100% em uma única classe de.

Obviamente que existem investidores profissionais — especialistas — com uma capacidade muito elevada frente a tipos específicos de ativos. Porém, isso não é regra geral, mas sim uma grande exceção.

Certamente, pessoas desse, conhecem e monitoram todo e qualquer risco a fim de manejarem em tempo hábil sua carteira de investimentos, caso o cenário se altere drasticamente no futuro.

Lembra do exemplo entre caçar e plantar? Possivelmente são pessoas que preferem incorrer de um risco maior e buscam 100% do tempo “caçar”. Mas, não se engane, “nossa selva tem mato alto”. Aqui é Brasil. Infelizmente nosso país está longe de ser estável.

Vale a pena investir 100% da carteira em FIIs?

Tirando a questão da reserva de emergência — que, acredito ser claro para todos que precisa estar na Renda Fixa em título seguros, de alta liquidez e pós fixados —, por que você optaria por investir 100% em fundos imobiliários?

• Conhece o suficiente dos fundos para ter certeza que não terão problemas futuros, de qualquer natureza?
• Está seguro em deixar todo seu capital investido no Brasil?
• Está seguro quanto aos setores pelos quais está investindo?
• Seu foco é a geração de renda passiva?

Como minha filosofia é baseada na antifragilidade de Nassim Taleb, prefiro dizer que sou humilde perante as incertezas. E na posição de não ter certeza alguma do futuro, prefiro o investimento sensato, o antifrágil. Crescer justamente com o caos, e não sofrer com ele.

Nesse sentido, na minha posição não acho que vale a pena se expor 100% em qualquer classe de ativos que seja. É incorrer do risco da ruína, isso, é estar frágil.

Recomendo a leitura também: Porque combinar Renda Fixa, Renda Variável e Dólar em uma única carteira pode ser uma estratégia inteligente?

Conclusão

Como gosto sempre de dizer: não há o melhor ou pior investimento, mas aquele que melhor se adapta a cada cenário.

Se você se sente confortável, se está seguro e consegue dormir tranquilamente investindo 100% de seu capital em fundos imobiliários, é opção. Somente, pondere os riscos.

Agora, em qualquer outro cenário, a diversificação não somente em ativos, mas em classes como também geograficamente é uma opção sensata e que irá se adaptar à realidade da maioria.

Por isso, novamente, pondere: sensatez sempre.

Espero ter agregado conhecimento.

Por fim, sou Paulo Boniatti, um forte abraço e tchau!

O conteúdo Carteira 100% em FIIs, é seguro? aparece primeiro em SaldoZero.

Quanto tempo você precisa para se aposentar? E, com qual valor você se aposentará? Será que essa aposentadoria será digna? Será que cobrirá seus custos de vida?

Calma! Não quero te cansar com tantas perguntas. Mas quero que reflita o rumo que você está dando para sua aposentadoria, naquele momento onde os custos muitas vezes sobem e o dinheiro se faz mais necessário.

O lado bom é que você, muitas vezes, dispõe de alternativas. E não pense que receber uma gorda renda passiva mensalmente é algo exclusivo de quem é milionário. Com pouco você pode começar.

Não acredita?

Deixe crenças e problemas para trás

Antes de mais nada, deixe qualquer tipo de crença e problemas no passado. Estou dizendo isso porque sei que alguns irão questionar, bater o pé, criticar e dizer que possuem soluções melhores.

Como disse certa vez Caio Carneiro: “A maioria das pessoas não escuta com a intenção de entender; elas ouvem com intenção de responder”.

Muitos não querem escutar, racionalizar, abstrair o que lhe interessa e então tirar sua própria conclusão; mas querem simplesmente rebater e defender seu próprio ponto de vista, muitas vezes enraizado por crenças limitantes.

Como alcançar R$ 14 mil de renda passiva

O primeiro passo para alcançar uma renda dessa, ou as vezes até melhor, é você construir um patrimônio financeiro que lhe permita tal proeza. Note que enfatizei o termo “construir”. A construção nesse caso é muito mais simples do que se pensar no patrimônio pronto.

Calma que vamos avançar nessa questão.

Como você faria isso? Como construiria um patrimônio suficientemente grande a ponto de poder utilizá-lo como fonte de renda passiva? Investindo constantemente, óbvio. E deixando seu dinheiro crescer sob efeito do juro composto pelo maior tempo possível.

De maneira bastante sucinta; vamos supor que você invista R$ 200 ao mês durante 30 anos (360 meses) sob uma taxa de retorno de 1% (a.m.). Ao final do período você teria aproximadamente R$ 699 mil.

Deixei a fórmula evidenciada caso você queira replicar o cálculo em uma planilha eletrônica.

Mas vamos supor que você tenha condições de aumentar um pouco mais o valor desse aporte. Considerando o mesmo cenário, mas aportando R$ 500 mensalmente, vejamos, um patrimônio final de aproximadamente R$ 1,7 milhão:

Repare no poder que R$ 200 ou R$ 500 poderiam lhe gerar no futuro caso você se dedicasse a se aperfeiçoar e atingir rentabilidades mínimas, médias, de 1% (a.m.). Como isso é possível? É o tal do efeito do juro composto, juro sobre juro.

Não sei se 1% (a.m) lhe parece algo factível ou um tanto ilusório. Particularmente eu compreenderia qualquer tipo de ceticismo.

A questão é que sim, é possível alcançar uma rentabilidade média como essa, algumas vezes até melhor. Poderia dar exemplos como:

• CDBs pagando mais de 10% ao ano. Muitos rebateriam com relação a instituição emissora do título, do vencimento e assim por diante;
• Mercado acionário. Certamente surgiriam os críticos de plantão com relação a essa classe de ativos;
• Mercado internacional. Idem.

Para qualquer tipo de classe de ativos sempre teremos aqueles que defendem e aqueles que criticam. Podemos inclusive trazer para o ringue investimentos em imóveis físicos e fundos imobiliários.

O ponto é que, pare de focar no problema e ficar divagando, procrastinando, durante anos sem tomar uma atitude e dar um destino financeiro coerente para sua vida. Seu foco, nesse exemplo, tem que ser na média 1% (a.m.).

Portanto, sem entrar nos méritos se o CDB é confiável, se a companhia pela qual compramos ações é promissora para o futuro, se o dólar vai ou não se valorizar, se o Brasil tem ou não futuro ou outras questões como essa.

O que posso te sugerir é estudar, e dizer que sim, é possível. Tem diversos artigos aqui no canal que falo sobre composição de carteira, como selecionar boas companhias na bolsa, como analisar um fundo imobiliário, como se proteger do dólar etc etc etc.

Quando enxergar um problema, busque pensar na solução.

Mas voltando ao cerne do artigo.

Digamos que, depois de 30 anos você tenha galgado e alcançado um patrimônio de respeito. Vamos supor que esse patrimônio fosse investido em ativos pagadores de dividendos: nesse caso poderíamos nos utilizar de Ações e Fundos Imobiliários por exemplo.

Novamente, sem se ater ao fato (ativo) propriamente dito, mas sim ao conceito (resultado) de uma determinada escolha, vamos pegar como exemplo o que ocorreria se tivéssemos nosso patrimônio investido no atual fundo imobiliário IRDM11.

Apenas como ressalva, não estou indicando o IRDM, estou trazendo como um mero exemplo dentre tantos FIIs e Ações presentes no mercado. A questão é que esse ativo vem se mostrando bastante badalado por seu alto índice de pagamento de renda passiva (DY) de 9,49% (a.a):

Veja, aportando, R$ 200 mensais a uma taxa de 1% (a.a) durante 30 anos, ao fim você teria um patrimônio (aproximado) de R$ 699 mil lhe gerando uma renda passiva de R$ 5,5 mil se fosse empregado em um ativo como o atual IRDM.

O mesmo cenário seria ainda melhor se o aporte passasse para R$ 500, sendo capaz de gerar uma renda passiva de quase R$ 14 mil mensais.

E mais uma vez, não quero que foque no ativo, se o IRDM continuará pagando essa taxa, se ainda existirá esse ativo e etc. O que quero é que você foque no processo e nas escolhas: investir, crescer um patrimônio e focar na geração de renda, é isso que lhe possibilitará alcançar uma renda capaz de lhe permitir ter uma aposentadoria digna.

“Ah Boni, mas e a inflação…?”. Já falei, alguns focam exclusivamente no problema e não se movem, procrastinam, ficam parados, imóveis, somente observando a vida passar. Nesse caso basta olhar que nem se quer o valor do aporte eu corrigi nesses 30 anos, e poderia assim ter feito, melhorando ainda mais esse resultado.

Agora, do outro lado, outros tomam a frente, e nesse caso, apesar da inflação vão buscar formas de investir nas quais consigam aumentar seus aportes gradativamente (acima da inflação) e em ativos que lhe brindem também desses riscos.

Quanto mais você pratica, mais você aprende, mais você se especializa, mais você enriquece.

É ou não é possível? A opção é sua, como quase tudo na vida.

Não quero lhe convencer

Não quero com esse artigo dizer o que você tem, ou não tem, que fazer. Quero trazer um pensamento diferenciado e opções que até pouco tempo atrás eram desconhecidas de muitos brasileiros. Ouso a dizer que ainda são opções conhecidas por poucos, e por isso, muitas vezes, incompreendidas.

Mas a questão é que as cartas estão a mesa. E nesse caso, estão todas viradas para cima, basta você escolher a carta que melhor se adapta a seu jogo.

Estou dizendo para você investir R$ 500 mensalmente por 30 anos e depois investir tudo no IRDM11 para ganhar 9,5% de dividendo ao ano? Não! Absolutamente não. Mas estou lhe mostrando um processo, de crescimento de patrimônio para posterior decisão: viver ou não de renda passiva.

Agora, diante de tudo isso que abordei, você tem duas opções:

Primeiro: não concordar e seguir a moda antiga — e tá tudo bem;

Segundo: entender que o que digo pode ser uma opção para um futuro financeiro diferente ao que estamos acostumados a presenciar. E nesse caso, podem surgir diversas dúvidas:

• O que é juro composto;
• Quanto investir para viver de renda passiva;
• O que é e como investir em fundos imobiliários;
• Como compor uma carteira de investimentos;
• E assim por diante.

Para todos esses assuntos e inúmeros outros, já fiz diversos artigos. Inclusive fico muito feliz quando um ou outro vem e me diz que está maratonando o “Boniflix” tanto aqui no site como no canal. Sinal que estou fazendo um bom trabalhado de compartilhamento de conhecimento.

De qualquer forma, te convido a acessar um artigo em especial que vai muito em linha a esse.

Renda Passiva de R$ 1.000,00. Começando do zero e investindo pouco! Calculadora da Renda Passiva

Espero ter conseguido agregar um pouco mais de conhecimento.

Por fim, sou Paulo Boniatti, um grande abraço e tchau!

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É comum na vida de todo novo investidor de Ações e Fundos Imobiliários, aparecer um termo chamado Subscrição. Algumas vezes, pelo simples fato de aparecer algum ativo “estranho” em sua posição de custódia.

Portanto, nesse artigo quero explicar, de maneira bastante objetiva, o que é uma subscrição, se vale ou não vale a pena exercer, e qual a alíquota de imposto de renda em certos cenários.

O que é uma subscrição

Uma companhia, ou um fundo imobiliário, em algum momento pode decidir por aumentar de tamanho, seja por uma ampliação do negócio, para execução de novos projetos ou até mesmo para a compra de novos imóveis, caso seja um fundo imobiliário.

A questão é que, por N motivos, pode haver essa necessidade de crescimento do negócio, e por consequência, necessidade também de captação de recursos (dinheiro).

Dessa necessidade, a companhia ou o fundo emite um comunicado ao mercado (investidores) oferecendo novas Ações ou Cotas a um determinado preço. Emite-se mais cotas, capta-se mais dinheiro e a companhia, cresce e realiza seus projetos.

O que ocorre é que, geralmente essa emissão de novas cotas vem a preços abaixo do que está sendo negociado no mercado.

Vamos supor que a ação XPTO3 custa R$ 30 no mercado à vista (cotação atual) e a subscrição pode ofertar essa mesma ação ao preço de R$ 25. Isso gera interesse para aqueles investidores que desejam comprar o ativo específico a um preço mais baixo.

Agora uma questão que os iniciantes não sabem: esse direito ocorre para aqueles investidores que já são acionistas ou cotistas da companhia ou do fundo imobiliários. Recebem o que chamamos de Direito de Subscrição.

Gosto de fazer alusão do direito de subscrição com um cupom de desconto. Imagine um restaurante onde você seja um cliente assíduo. Em um determinado momento esse restaurante pode lhe dar um cupom de desconto com uma determinada validade, e você obtém o direito de usar, ou não, o cupom.

Portanto, no caso de ações e fundos imobiliários, esse cupom (direito de subscrição) lhe dará o direito de comprar o ativo a um preço descontado. Simples assim.

Como ocorre o processo de subscrição

Antes de falarmos se vale ou não vale a pena entrar no processo de subscrição, gostaria de esclarecer, de forma macro, como ocorre o processo e como você sabe quando está acontecendo uma subscrição de um ativo que possua em carteira.

A partir do momento que a companhia ou o fundo imobiliário define os termos da subscrição, eles irão informar:

• Para quais acionistas a oferta é válida;
• Qual a quantidade de direito cada acionista poderá subscrever;
• Qual o preço que o ativo será vendido;
• Datas do processo, incluindo a data da execução do direito propriamente dito.

Após essa definição e divulgação ao mercado, aparecerá em sua posição de custódia (lista dos ativos que possui em carteira) um ativo com código final 1, 2, 12 ou 13. Como base oficial de consulta, use sempre o CEI (Canal Eletrônico do Investidor). No CEI você poderá consultar sua posição e verificar se existem ativos como os citados.

Exemplo, se você é acionista de Itausa (ITSA4), pode aparecer para você um ativo de código ITSA2 e sua determinada quantidade. É essa quantidade que você terá o direito de exercer na compra de novas ações do ativo principal, ITSA4. Portanto, não se assuste se aparecer ativos com códigos “estranhos” em carteira.

A partir desse momento, você, com seu direito, pode, ou não, exercê-lo. Informará a corretora sobre o interesse em usar seus “cupons de desconto” para comprar as ações ao preço que foi estipulado.

Dito isso, na data definida para a execução do direito, basta você ter dinheiro na conta da corretora para que seus direitos sejam convertidos em ações ou cotas de fundos imobiliários.

Ademais, algumas corretoras também enviam e-mails aos cotistas com todos os detalhes — varia de corretora para corretora.

Exemplo de um caso real

Antes, não entenda que o exemplo abaixo é atual. Trata-se um comunicado do evento de subscrição de 19 de fevereiro de 2018 feito pela Itaúsa. Não se preocupe com a data, vale perfeitamente como exemplo.

Trarei alguns macros pontos do documento que acredito serem mais relevantes para compreendermos. Começando pelos motivos que a empresa traz para o aumento de capital.

Quantas novas ações serão emitidas.

O preço de cada nova ação. Aqui uma consideração, veja que, a companhia estava oferecendo as novas ações ao custo de R$ 7,80. No mesmo dia, as ações da Itaúsa estavam sendo negociadas à R$ 12,15, um desconto de 35%.

As datas do processo de subscrição e outras informações.

Como pode notar, o documento nos trás as informações necessárias para discernir entre executar ou não nossa subscrição.

Vale a pena exercer um direito de subscrição?

De maneira geral, vale a pena entrar em um direito de subscrição, e por qual motivo? Tendo em vista que, você pode comprar um ativo com desconto é algo bastante interessante. Mas, existem cenários onde você pode não querer exercer seu direito:

Preço

Algumas vezes a diferença de preço entre exercer o direito e comprar o ativo diretamente na bolsa é irrisório. Pondere. Não é porque temos um cupom de desconto em mãos que usá-lo nos trará realmente uma economia no bolso.

Exposição

Para mim é um dos pontos mais importantes. Digamos que você tenha definido ter 10% de ITSA4 em carteira, e que atualmente tenha 12%. Vamos supor que, com o exercício do direito você passe a ter uma exposição de 15%. Vale a pena aumentar e concentrar sua posição nesse ativo?

Por vezes, aumentar a posição pode aumentar também seu risco.

Diluição

Diluição para mim não é um problema. Coloco esse ponto pois tenho certeza que pode ser comentado.

Vamos supor que você tenha parte (1 quarto) em um imóvel compartilhado de 4 quartos. Se, esse imóvel aumentar de tamanho e passar a ter 8 quartos, você continuará tendo 1 quarto.

O problema da diluição é quando você tem uma posição muito relevante na companhia que lhe dá direito a voto. Vamos supor que você tenha 10% de todo o patrimônio de um fundo imobiliário, e que, com a subscrição você possa ser diluído para apenas 2%. Nesse cenário possivelmente você queira exercer seu direito para manter os 10% de votos.

A boa notícia, você pode vender seu direito

Baseado nos cenários expostos logo acima, pode ser que você não queira exercer seu direito. Nesse caso você tem duas opções:

1. Não fazer nada e simplesmente deixar o direito de subscrição vencer e sumir da sua custódia;
2. Vender esse direito a quem queira exercer. É o que falaremos abaixo.

Naquele exemplo do cupom do restaurante, vamos supor que você não quisesse usá-lo, mas notou que um amigo teria interesse, você poderia vendê-lo a um preço X. O mesmo acontece com os direitos de subscrição.

Assim como você vende uma ação ou um fundo imobiliário, em diversos processos de subscrição você pode vender, quando permitido, seus direitos. Lembre-se do exemplo de ITSA4. Digamos que você tenha recebido o direito de 5 ITSA2, com esse código você pode ir ao Home Broker e vender 5 ITSA2.

E a qual preço? Assim como ações e fundos, pelo preço de mercado, preço a qual o direito está sendo negociado. Apenas como complemento, ao vender um direito de subscrição, apesar de uma polêmica sobre a alíquota, o consenso é que você terá de pagar 15% sobre esse “lucro”.

Conclusão

Fechando o artigo, subscrição geralmente valerá a pena, caso você tenha em mãos um direito que lhe permita comprar um ativo com um belo desconto. Contudo, lembre-se apenas de ponderar se faz sentido para o seu cenário e carteira. E, caso não queira exercer, poderá vender seu direito a outro investidor.

Espero ter conseguido ajudá-lo a entender o que é uma subscrição e se vale ou não fazer parte dela.

Por fim, sou Paulo Boniatti, um forte abraço e tchau!

O conteúdo Direito de subscrição de Ações e Fundos Imobiliários. Entenda o que é e se vale a pena exercer o seu aparece primeiro em SaldoZero.

Muito se fala que os Fundos Imobiliários são ótimos ativos para quem deseja compor uma carteira previdência. No entanto, quanto uma carteira previdenciária, montada exclusivamente com esses fundos, renderia no futuro?

Para responder a essa pergunta, fiz um upgrade na famosa planilha Calculadora da Renda Passiva. Nessa nova versão podemos incluir mais de um ativo e projetar qual seria o desempenho médio de uma carteira.

Dito isso, quero trazer 6 Fundos Imobiliários para simularmos. Importante frisar que, no melhor estilo Skin in the Game, esses são FIIs que tenho em Carteira. Contudo, não se tratam de recomendação, mas sim como compartilhamento de conhecimento. Até porque, existe muito a se estudar antes de investir em um FII.

Outro ponto a comentar: não espero que sejam os melhores FIIs – até porque não acredito em melhores investimentos, o que é bom hoje pode ser péssimo amanhã. Apesar disso, são fundos que tenho há muito tempo em carteira, portanto, gosto.

Se não sabe o que é um Fundo Imobiliário e como analisa-los, sugiro ler esse outro artigo: Como escolher um Fundo Imobiliário

BCFF11

Trata-se de um Fundo de Fundos, ou seja, um FII que investe em outros FIIs. Seu CAGR (crescimento médio composto anual) de 5 anos do valor das cotas é de 4,61%.

Tem P/VP de 1,08 e possui 53 ativos (FIIs) em sua composição.

Aproveito para mencionar que todos esses indicadores são explicados no artigo anteriormente mencionado (por isso não irei me estender): Como escolher um Fundo Imobiliário

Dividendos

Pagou R$ 0,50 de dividendo por cota no último mês. E, conforme gráfico abaixo, é extremamente constante nos pagamentos. Seu Dividend Yield é de 6,28% nos últimos 12 meses.

Patrimônio Líquido

Apresenta ótima constância:

GGRC11

Fundo de galpões logísticos. Seu CAGR (crescimento médio composto anual) de 5 anos do valor das cotas é de 4,08%.

Tem P/VP de 1,07 e possui 15 ativos espalhados por diversos estados.

Dividendos

Pagou R$ 0,72 de dividendo por cota no último mês. E, conforme gráfico abaixo, é extremamente constante nos pagamentos. Seu Dividend Yield é de 6,94% nos últimos 12 meses.

Patrimônio Líquido

Apresenta ótima constância:

Vacância

Sua ocupação física é de 100%. O que é ótimo!

HGLG11

Fundo de galpões logísticos. Seu CAGR (crescimento médio composto anual) de 5 anos do valor das cotas é de 9,17%.

Tem P/VP de 1,20 e possui 12 ativos espalhados por diversos estados.

Dividendos

Pagou R$ 0,78 de dividendo por cota no último mês. E, conforme gráfico abaixo, é extremamente constante nos pagamentos. Seu Dividend Yield é de 5,47% nos últimos 12 meses.

Patrimônio Líquido

Apresenta ótima constância:

Vacância

Sua ocupação física não é de 100%. Apesar de não estar ocupado em sua totalidade, possui uma boa constância, mantendo sempre mais de 90% dos ativos ocupados.

KNRI11

Fundo híbrido. Seu CAGR (crescimento médio composto anual) de 5 anos do valor das cotas é de -1,49%.

Tem P/VP de 1,01 e possui 18 ativos espalhados por três estados.

Dividendos

Pagou R$ 0,65 de dividendo por cota no último mês. E, conforme gráfico abaixo, é extremamente constante nos pagamentos. Seu Dividend Yield é de 5,09% nos últimos 12 meses.

Patrimônio Líquido

Apresenta ótima constância:

Vacância

Sua ocupação física não é de 100%. Apesar de não estar ocupado em sua totalidade e de, muitos apontarem risco de aumento na desocupação de escritórios — decorrente da pandemia —, o fundo se mantém com uma ótima taxa de ocupação acima dos 90%.

VRTA11

Trata-se de um Fundo de CRIs, ou seja, um FII que investe em títulos privados ligados ao setor imobiliário. Seu CAGR (crescimento médio composto anual) de 5 anos do valor das cotas é de 1,05%.

Tem P/VP de 1,07 e possui 47 ativos (FIIs) em sua composição.

Dividendos

Pagou R$ 0,66 de dividendo por cota no último mês. E, conforme gráfico abaixo, é extremamente constante nos pagamentos. Seu Dividend Yield é de 7,95% nos últimos 12 meses.

Patrimônio Líquido

Apresenta ótima constância:

VISC11

Fundo de Shoppings. Seu CAGR (crescimento médio composto anual) de 5 anos do valor das cotas é de 4,95%.

Tem P/VP de 0,99 e possui 15 ativos espalhados por diversos estados.

Dividendos

Pagou R$ 0,375 de dividendo por cota no último mês. E, conforme gráfico abaixo, vem pagando menos dividendo devido ao cenário caótico da crise que impactou os Shoppings Centers. Seu Dividend Yield é de 3,82% nos últimos 12 meses.

Patrimônio Líquido

Apresenta ótima constância:

Vacância

Sua ocupação física não é de 100%. Apesar de não estar ocupado em sua totalidade temos que ponderar algo muito positivo. Se considerarmos que estamos em meio a uma grande pandemia, o fundo apresentar uma taxa de ocupação acima dos seus 90% é excelente.

Quanto essa carteira rentabilizaria no futuro?

Tendo como base os dados atuais dos fundos listados, vamos a planilha:

No quadro abaixo, cadastraremos os dados do Preço da Cota, do Dividend Yield e do CAGR de cada um dos fundos. Note que, os fundos serão ponderados. O intuito é termos uma média da rentabilidade desses ativos juntos.

No quadro à esquerda, iremos informar alguns dados. Dentre eles, o que quero ressaltar são alguns:

• APORTE MENSAL: Estou considerando aportes de R$ 500 mensais. Isso é 25% de em salário de R$ 2mil. Ajuste de acordo as suas possibilidades.
• ACRESCIMO APORTE: É o quanto você estará aumentando o valor do aporte ano a ano. Estou considerando que o mínimo será a própria inflação.
• REINVESTIR OS DIVIDENDOS: Considero que os dividendos recebidos pelos fundos serão reinvestidos.

No quadro à esquerda, podemos informar nossa meta. Estou considerando que a meta é alcançar dividendos de R$ 2 mil mensais. Nesse cenário, a planilha nos informa que:

Se não considerarmos o efeito inflação, o objetivo será alcançado em 02/2040 (19,1 anos) com um patrimônio estimado de R$ 422,9 mil e recebendo dividendos mensais de aproximados R$ 2 mil.

Se considerarmos o efeito inflação, o objetivo fica um pouco mais longo. Apesar disso, será alcançado em 02/2049 (28,8 anos) com um patrimônio estimado de R$ 1,27 milhão ou R$ 421,9 mil (se sensibilizarmos pela inflação) e recebendo dividendos mensais de aproximados R$ 6 mil ou R$ 2 mil (se sensibilizarmos pela inflação).

Conclusão

Novamente, esse artigo não se trata de recomendação. De qualquer forma note, uma carteira simples de FII como essa, investindo algo próximo à R$ 500 mensais, você teria um patrimônio perto de R$ 1,27 milhão de reais em 28 anos.

Podemos considerar assim que, Fundos Imobiliários podem sim ser boa alternativas para quem esteja buscando montar uma carteira previdenciária. Mas, não esquecendo que, isso é Renda Variável, e que, como o nome já nos diz: varia.

Se gostou do artigo e quiser baixar a planilha, pode fazer o download aqui.

O conteúdo Seis fundos imobiliários para a aposentadoria aparece primeiro em SaldoZero.

Fala investidor! Cada vez mais rico?

Promessa é dívida, no artigo “Fundos Imobiliários (FII) – O que são? Entenda de um jeito simples!” eu falei sobre o que são os Fundos Imobiliários, e prometi abordar algumas questões mais técnicas em um artigo futuro e aqui estamos para abordar, de uma maneira um pouco mais técnica, questões que envolvem a seleção de Fundos Imobiliários.

Se você não viu o artigo anterior, sugiro fortemente que o veja para entender primeiramente o que são Fundos Imobiliários.

Dando sequência, começo avisando que, este artigo tem meramente um caráter educacional e, portanto, nenhum dos exemplos apresentados neste artigo trata-se de recomendação de compra.

Segunda consideração, nenhuma dos atributos que estarão sendo apresentados devem ser analisados de forma exclusiva, você precisa considera-los em conjunto para que tenha uma maior segurança em suas análises.

Tipos de Fundos Imobiliários

A primeira coisa a se entender é que, existem dois grandes “grupos” de Fundos Imobiliários: Fundos Imobiliários de Tijolos e Fundos Imobiliários de Papeis. O fundo de tijolo, por exemplo, investe preferencialmente em imóveis físicos, enquanto fundos de papel fazem investimentos em outros títulos ou fundos ligados ao setor imobiliário.

De maneira geral, o comportamento deles se dará de forma semelhante: são divididos por cotas e nos pagarão rendimentos mensais. Até aí tudo certo, mas algumas questões se diferenciarão na hora de analisarmos os FIIs. E é nesse sentido que vamos buscar simplificar e evoluir o artigo com o objetivo de trazer alguns critérios que devem ser considerados ao se analisar e selecionar um fundo imobiliário.

Quando falamos em analisar Fundos Imobiliários, muita gente se preocupa primeiramente em saber quanto aquele fundo está pagando de rendimentos mensais. Não quero aqui dizer que isso não seja importante, mas sim que existem outras questões que devem ser analisadas preliminarmente, até porque, nem sempre pagamento de altos rendimentos mensais pode ser sinal de bons fundos imobiliários.

Portanto, antes de analisar quanto aquele fundo imobiliário paga mensalmente por cota, precisamos analisar a qualidade do patrimônio deste fundo, e como fazemos isso? Acompanhe o artigo.

Qualidade do patrimônio

Quando falamos em analisar a qualidade do patrimônio, é literalmente analisar o que compõem o portfólio do FII. A questão aqui é que há uma diferença entre analisar o patrimônio de um Fundo Imobiliário de tijolos, por exemplo um FII de Shoppings, do que analisar um Fundo Imobiliário de papel, por exemplo um FII de CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

Para o artigo não se estender em demasiado, vou focar aqui em falarmos sobre o viés da análise de Fundos Imobiliários de tijolo (Shoppings, Galpões Logísticos, Lajes Comerciais e outros). Em um segundo momento abordaremos, por um novo artigo, especificidades dos Fundos Imobiliários de papel. De qualquer forma, não tenho dúvidas que se você entender a essência do que estarei elucidando neste material, certamente conseguirá transpor a mesma lógica aos FIIs que não sejam de tijolos.

Diversificação

Vamos supor que você, no papel de proprietário, tenha um único imóvel físico disponível para aluguel, e que, este único imóvel tenha seu contrato não renovado ou rompido pelo locatário. Concorda que o impacto seria muito menor se você fosse dono de 10 imóveis e que apenas um dos inquilinos viesse a não renovar ou romper o contrato de aluguel?

Da mesma forma temos que avaliar os fundos imobiliários, quanto mais diversificado esse fundo está em termos de quantidade de imóveis e de inquilinos, melhor, ou seja, é um fator que nos trará maior tranquilidade.

Sites como Fundsexplorer já nos trazem a relação da diversificação de imóveis de forma visual em mapa:

Localização dos imóveis

Coloque-se na posição de um locatário, certamente ao escolher um imóvel para alugar você ponderaria pontos como a localização em seus critérios de escolha.

Assim também acontece com imóveis dos Fundos Imobiliários, ao falarmos por exemplo de um FII de Shopping Center, será que os imóveis que estão presentes no portfólio deste FII são de qualidade? Será que são bem localizados?

E como saber se os imóveis são de qualidade e se são bem localizados? Talvez, por questões logísticas, você não terá condições de visitar o imóvel fisicamente, mas nada impede que você faça uma visita virtual ao imóvel (Google Street View).

Nunca esqueça, indiretamente você está comprando cotas de um complexo de imóveis, ou seja, analisar a qualidade dos mesmos é fundamental.

Vacância

A vacância diz respeito a taxa de desocupação do Fundo Imobiliário. Digamos que você tenha 10 imóveis físicos, semelhantes, e que, um deles esteja desocupado, neste caso sua taxa de vacância ou taxa de desocupação é de 10%, em outras palavras você tem 10% dos teus imóveis ociosos, o que é ruim.

São muitos fatores que podem influenciar na taxa de desocupação dos imóveis de um fundo imobiliários, mas dentre eles podemos dizer que imóveis de qualidade, bem localizados e com uma administração eficiente por parte da gestão do fundo irá manter uma taxa de vacância baixa.

O fato de termos FIIs com baixa vacância, além de nos permitir a pensar em uma boa gestão do fundo, nos traz também uma maior estabilidade no recebimento dos rendimentos, afinal, se um dos principais atrativos dos fundos imobiliários é sua geração de renda passiva através do pagamento de alugueis (rendimentos) mensais, ninguém gostaria de comprar cotas de um fundo que tenha uma vacância alta e que impacte nestes rendimentos.

Análise de Rendimentos e Preço

Os pontos listados acima foram focados no viés de analisarmos a qualidade do patrimônio do Fundo Imobiliário, ou seja, neste ponto, você deveria ter suas considerações se estamos falando de um FII com qualidade patrimonial ou não.

Se o que você analisou até o momento lhe agrada, podemos prosseguir e entender se o portfólio do FII é capaz de transformar o bom patrimônio em dividendos atrativos (rendimentos) e se ele está em um preço confortável para que você possa compra-lo, ou não. Seguimos:

Dividend yield

Muito se fala que uma das vantagens dos Fundos Imobiliários se dá pelo recebimento de rendimentos mensais, esses rendimentos (ou dividendos) nada mais são que a distribuição, aos cotistas, dos alugueis recebidos pelo FII. A divisão do total de dividendos distribuídos nos últimos meses, para cada cota, dividido pelo valor da cota nos dá o  Dividend Yeld.

Vamos a um exemplo mais próximo a nossa realidade, digamos novamente que você seja dono de um imóvel e que este esteja disponível para aluguel. Suponha que o imóvel valha R$ 100k e que você tenha recebido nos últimos meses um total de R$ 12k em alugueis. Se dividirmos os R$ 10k recebidos de aluguéis pelos R$ 100k, teremos um resultado de 10% ao ano.

O mesmo se dá com os Fundos Imobiliários. Vamos supor que a cota do FII esteja sendo negociado à R$ 100 e que o fundo tenha pago R$ 10 por cota, nos últimos 12 meses, em dividendos, se dividirmos os R$ 10 pago em dividendos pelos R$ 100 da cota teremos um DY (12m) de 10%.

Um parêntese sobre os dividendos (rendimentos) pagos pelos FIIs. Uma vez que diversos FIIs pagam DY de aproximadamente 6% a.a., eles são uma das opções mais atraentes e um dos principais motivadores para investidores que buscam rendimentos superiores aos atuais 2,25% a.a. da Taxa Selic.

Atenção! Reforçando o que já foi comentado no início do artigo, um ponto que você precisa ter atenção é que, muita gente se preocupa primeiramente com o DY. Nem sempre DY alto é sinal de um bom FII, não podemos esquecer que tão importante que focar em FIIs de altos DY você deve focar em FIIs de patrimônios com qualidade.

P/VPA

Realizada toda a análise, agora sim nos sentimos mais confortáveis em averiguar se o preço da cota do Fundo Imobiliário condiz com o que analisamos. O P/VPA ou P/VP, assim como em Ações trata-se do Preço da Cota dividido pelo Valor Patrimonial por Cota.

Entenda assim, digamos que você queira comprar um imóvel e que seu valor avaliado seja de R$300k. Você compraria este imóvel ou faria uma oferta por ele no montante de R$600k?  Se assim o fizer, você estaria comprando este bem 2x mais caro, ou seja, 2x seu valor patrimonial.

Assim também acontece com os Fundos Imobiliários, digamos que o patrimônio total do fundo esteja avaliado em R$ 10MM e que o mesmo esteja divido em 100k cotas, se dividirmos o patrimônio total pelo número de cotas nos dará um resultado de R$ 100, esse valor é o valor patrimonial por cota:

Agora, suponhamos que cada cota deste fundo imobiliário esteja sendo negociada por R$ 105, se pegarmos o preço pelo qual a cota está sendo negociada e dividirmos pelo Valor Patrimonial por Cota (VPA) teremos o resultado de 1,05, este é o P/VPA:

O que esse 1,05 quer nos dizer? Que a cota daquele fundo está sendo negociada 1,05x mais cara se analisarmos o FII pelo viés do seu patrimônio. Naquele exemplo do imóvel, se o mesmo valesse R$ 300k seria o mesmo que você o comprasse por R$ 315k.

Nesse ponto, já fica claro que, quanto mais próximo o P/VP ou P/VPA esteja de 1, melhor.

Atenção! Alguns fundos podem ter alguns P/VPs muito acima ou abaixo de 1, o que pode justificar duas coisas:

1. Se P/VP muito alto:

Muito provavelmente há uma expectativa (especulação) sobre o aumento, de alguma forma, do patrimônio do fundo, o que em nosso exemplo, se o Valor Patrimonial por Cota (VPA) aumentasse de R$ 100 para R$ 105 teríamos um P/VPA de 1,00.

• Se P/VP for muito abaixo:

Muito provavelmente existe alguma expectativa negativa sobre o fundo, é um ponto que os investidores não estão desejando adquirir cotas do fundo, seja por risco de quebra de contrato entre inquilinos e fundo ou alguma outra questão, de qualquer forma é um risco que deve ser investigado mais a fundo.

Um complemento, apesar deste artigo estar com viés sobre FIIs de tijolos, quando falamos especificamente de FIIs de papel, por não possuírem imóveis (tijolos) físicos no patrimônio do fundo, a importância do P/VP estar mais próximo a 1 se faz ainda mais maior.

Como listar e filtrar os FIIs existentes?

Sites como Fundsexplorer e Statusinvest possuem funcionalidades para você listar e realizar diversos tipos de filtros que podem te auxiliar em suas pré-análises.

Fundsexplorer

Menu Ferramentas à Ranking de FIIs

Status Invest

Menu FIIs à Busca Avançada

Botão Buscar

Histórico do Fundo

Realizada toda a análise, já se viu:

• A qualidade do patrimônio do FII;
• O preço atual está de acordo;
• O pagamento de dividendos está dentro de suas expectativas.

Ainda assim julgo interessante que sejam analisados os históricos destes indicadores.

Com relação aos Dividendos (Rendimentos)

Perguntas que você precisa fazer:

• Os pagamentos aos cotistas resultante dos rendimentos, são constantes ao longo dos anos?
• Como se deram estes pagamentos em momentos de crise (exemplo crise de 2014/2015)?

Veja abaixo dado retirados do site fundsexplorer: Não se trata de recomendação, mas note que, salvo um caso não recorrente em 2014, todos os outros anos os pagamentos de rendimentos por cota foram relativamente estáveis, sem grandes oscilações.

Com relação ao valor patrimonial por cota

Vejamos que o histórico dele também é crescente, sinal que de certa forma o fundo vem crescendo, isso reflete na cotação da cota no longo prazo.

Isso já é suficiente?

Digamos que você chegou até aqui e gostou do FII, já pode investir? Não!

• O que você viu realmente é muito válido, bateu uma excelente fotografia do fundo, mas:
• Será que essa qualidade se perdurará no futuro?
• Será que os contratos de alugueis possuem um vencimento longo que nos traga uma maior tranquilidade?
• O reajuste desse contrato é amarrado a algum indicador de inflação por exemplo?
• Quem são os maiores locatários?

Essas e outras informações você conseguirá no site oficial do fundo de investimento. A critério de exemplo, e novamente não se trata de recomendação de compra, veja como é fácil chegar nas informações do fundo HGLG11.

No Google, basta pesquisar por “HGLG11 RI”

Note que já na primeira opção aparece o resultado. CSHG é a Gestora do HGLG11.

Dentro do site da gestora, menu Central de Downloads à Relatórios Periódicos

Selecione a caixa HGLG e então faça o Download da Apresentação de Abr/2020

Com o documento em mãos, é possível ter informações detalhadas sobre o FII, dentre elas, como estão dispostos os contratos de aluguéis:

Quem são os principais locatários, note que são na maioria grandes empresas, o que nos dá uma maior tranquilidade e segurança com relação ao FII.

Essas e outras informações você consegue obter nestes relatórios gerenciais, assim como também para outros Fundos Imobiliários.

Terminou?

Agora sim terminou, mas não assuma somente estas análises como sendo sua necessidade de estudos, ainda podemos entrar no mérito do setor, como por exemplo, quais são as perspectivas para o setor de shoppings ou galpões logísticos frente ao atual cenário econômico.

Concluindo, o que eu quis trazer foi a base para que, a partir daqui você possa aprofundar cada vez mais seus estudos e ter condições de fazer investimentos cada vez melhores e com menos achismos. Perfeito?

Não menos importante, se gostou deste artigo, curta e compartilhe!

Por fim, sou Paulo Boniatti, até o próximo artigo e tchau!

O conteúdo Como escolher um Fundo Imobiliário aparece primeiro em SaldoZero.

Quem nunca ouviu aquela frase que investimento bom é investimento em Imóvel Físico porque, são muito seguros e ainda se valorizam no longo prazo? Tenho certeza que você já ouviu essa frase, seja do seu pai, do seu avô ou qualquer outra pessoa próxima a você.

E se eu te falar que existe uma outra forma de você também investir em imóvel, e que seja:

• Tão seguro quanto, e que renda tanto ou até mais que o imóvel físico;
• Que seja muito menos burocrático;
• Que vai te pagar aluguéis mensais;
• Que você possa começar a investir, ser dono de um grande e imóvel por volta de R$ 100,00?

Gostou?

O que são Fundos Imobiliários, ou FIIs?

Fundos Imobiliários são grandes Fundos de Investimentos detentores de Imóveis Imensos. Fundos Imobiliário de Shopping Centers por exemplo não são detentores de um único Shopping, mas de inúmeros Shoppings.

Esses imóveis então são rateados/fatiados e distribuídos/negociados por cotas. Você pode comprar uma única cota por volta de R$ 100,00, depende do fundo imobiliário, mas pense o seguinte: Você consegue ser dono não somente de 1 mas de inúmeros Shopping Centers, Galpões Logísticos ou de Prédios Comerciais por exemplo.

Mas será que na prática realmente os Fundos Imobiliários são mais vantajosos do que imóveis físicos? Vejamos:

1 – Necessidade Monetária

De quanto dinheiro você precisaria para comprar um imóvel físico? R$ 100k, R$ 200k, R$ 300k, mais que isso?

Você teria todo esse montante disponível ou necessitaria de um prazo para acumular esse montante? (Estou aqui descartando a opção de financiamentos)

Em um Fundo Imobiliário, por volta de R$ 100,00 você já consegue comprar um bom fundo e pense: Quanto tempo você precisaria para acumular estes R$ 100,00? Talvez você já tenha este montante hoje, talvez se abrir sua carteira se depare com a possibilidade de se planejar para investir agora mesmo em um Fundo Imobiliário.

2 – Burocracia

Quanto tempo é necessário para você comprar um imóvel físico? Quais são os passos/trâmites? Cartório, registro, engenharia e sem contar as possíveis reformas e benfeitorias que talvez você precise fazer nesse móvel.

No Fundo Imobiliário você não tem nada disso, simplesmente abre o Home Broker da corretora e compra sua cota em questão de segundos.

3 – Imposto de Renda

Se você compra um imóvel físico para fins de aluga-lo, você terá de pagar Imposto de Renda sobre estes recebíveis.

Já no Fundo Imobiliário, os rendimentos providos de alugueis são isentos de imposto. Veja a vantagem disso.

4 – Desocupação (Vacância)

Muita gente prega a segurança dos imóveis físicos, mas pense o seguinte: Se você estiver comprando esse imóvel para colocá-lo à locação, provavelmente irá comprar 1, 2 ou 3 imóveis (depende da sua condição financeira), mas você também terá 1, 2 ou 3 inquilinos, a probabilidade de um desses inquilinos deixar seu imóvel é muito grande, seja por condições financeiras, seja porque ele está se mudando ou seja simplesmente porque ele não vai te pagar.

No Fundo Imobiliário por outro lado, este risco se reduz uma vez que estes fundos, por exemplo, são donos de inúmeros Shopping Centers com inúmeras lojas (inquilinos). Qual é a probabilidade de todas essas lojas ou de todos esses shoppings fecharem ao mesmo tempo?

E mesmo que considerando o pior cenário onde todos estes Shopping fechem, você ainda assim continua tendo parte naquele imóvel, ou seja, tem lastro. Você não está comprando uma simples loja dentro de um shopping, mas comprando parte de um complexo de imóveis, neste caso de Shopping Centers, o imóvel continua se valorizando assim como acontece com os imóveis físicos que você tenha por ventura comprando por conta própria.

5 – Liquidez

Um dos pontos que eu acho crucial em um Fundo Imobiliário é sua a liquidez. Pense em uma possível necessidade, em uma emergência digamos, e que você precise vender parte daquele imóvel físico que você tenha comprado.

Supondo que este imóvel esteja valendo R$ 100k e que você necessite de R$ 10k para cobrir esta emergência seja ela qual for, você coloca na frente do imóvel uma placa que diz “Vende-se o Banheiro”. Não dará certo, concorda comigo?

E pior, se estivermos em um momento de baixa demanda no setor imobiliário, possivelmente você terá de vender seu imóvel a preço abaixo de mercado para conseguir liquidá-lo e então receber o montante, sem se esquecer também, logicamente, do prazo para todo este trâmite se concretizar.

Diferentemente, em um Fundo Imobiliário você consegue vender parte das suas costas. Digamos que você tenha comprado várias cotas no montante total R$ 100k e você precise de R$ 10k, você entra no Home Broker da corretora e vende parte das cotas em questão de segundos, e em 2 dias úteis o dinheiro estará disponível em sua conta na corretora.

Então, salvo se você for um expert, se tiver um montante disponível, se possuir contatos e se for um conhecedor do mercado imobiliário para encontrar possíveis barganhas, Fundos Imobiliários podem ser um grande alternativa para quem queira investir no setor de imóveis de uma forma simples, com pouco capital, com baixa burocracia, rendendo talvez ou até mais do que imóveis físicos e com alta liquidez.

Tipos de Fundos Imobiliários

São diversos, fundos de:

• Galpões Logísticos
• Shoppings Centers
• Agências bancárias
• Hotéis
• Hospitais
• Fundos de Papeis
• etc

Desvantagem dos Fundos Imobiliários

Para dizer que existe alguma, caso você queira futuramente vender suas cotas, sobre o lucro você pagará 20% de IR.

Mas vamos lá, se você está pagando imposto de renda sobre uma cota de um Fundo Imobiliário, significa que suas cotas se valorizaram ou seja, ganhou dinheiro, o ruim seria se você não pagasse imposto de renda porque teve um prejuízo ou se tivesse que pagar sem ao menos ter tido lucro, concorda?

Como comprar um Fundo Imobiliário?

Primeira coisa é ter uma conta em uma corretora de valores. Eu particularmente costumo deixar meus Fundos Imobiliários sobre administração da mesma corretora pela qual uso também para minhas cotas de Ações.

Com a conta criada em uma corretora o processo é extremamente simples, via Home Broker, basta digitar o código do Fundo, informar a quantidade e preço e então comprar (ou vender).

No vídeo eu comprei um FII na prática, então não deixe de o assistir.

Como selecionar seus Fundos Imobiliários

De forma simples, no site do https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios tem muita informação sobre Fundos Imobiliários, você conseguirá:

• pesquisar os fundos por setores;
• entrar no detalhe de cada fundo;
• entender quais são os imóveis que compõem esse fundo;
• como o fundo em questão funciona;
• quanto está pagando por cota;
• etc.

Indicadores Fundamentais para escolher um bom FII

Pelo tamanho do artigo, mas principalmente pelo tamanho do vídeo, eu me comprometi a gravar um segundo vídeo (dependendo da aceitação deste primeiro) sobre um viés mais técnico.

Então, se você gostou desta primeira parte e quer ver o segundo vídeo com os principais indicadores a serem considerados em um FII, acesse o youtube e deixe seu like. E não esqueça de compartilhá-lo, principalmente para aqueles que ainda acreditam que comprar o imóvel físico seja a única maneira de se investir em imóveis.

Recapitulando

Os Fundos Imobiliários são:

• mais líquidos que os imóveis físicos;
• os aluguéis são isentos de imposto de renda;
• a negociação de um fundo imobiliário é muito simples;
• o investimento inicial é muito baixo;
• se valorizam tanto ou até mais do que os imóveis físicos.

Agora deixo para você pensar e responder: O que você prefere, comprar um imóvel físico ou cotas de Fundos Imobiliários? Deixe aqui nos comentários para eu saber, combinado?

Por fim, um grande abraço até a próxima e tchau

O conteúdo Fundos Imobiliários (FII) – O que são? Entenda de um jeito simples! aparece primeiro em SaldoZero.

Pessoal, estamos em um momento complicado, as Bolsas ao redor do mundo continuam despencando, o Dólar nas máximas na história do plano real.

Agora, tem muita gente falando simplesmente das oportunidades que estão surgindo na bolsa, como se tudo fossem somente números.

Esse artigo não é bem o que eu planejava para o canal, mas eu acho importante falarmos um pouco de como toda esta crise pode impactar não só a economia, as empresas, mas também a todos nós.

Fala Investidores, cada vez mais ricos?

Para quem não me conhece, sou Paulo Boniatti, criador do Saldo Zero e se você quer aprender cada vez mais sobre como investir melhor e se preparar para sua liberdade financeira, se inscreva no canal e ative os sino das notificações para não perder nenhum vídeo.

As pessoas vêm me perguntando se devem entrar na Bolsa agora, porque alguém disse que está barata, porque o preço da ação A ou B está em patamares de 2016, 2017, enfim.

Tem muita gente falando somente sobre os grandes descontos que temos em empresas da bolsa, que o mercado está irracional e tantos outros raciocínios que de certa forma fazem sentido, mas que podem ser rasos em sua essência.

Eu gosto de falar sobre o que eu faço, e no meio de toda esta crise estou comprando boas ações constantemente a medida que elas vem reduzindo suas cotações.

Mas vamos tentar pensar por uma outra ótica?

As empresas de modo geral, para tentarem minimizar o impacto no negócio estão tentando manter dentro do possível funcionários trabalhando remotamente, mas sabemos que isso é possível dentro de alguns limites e que é inevitável que para alguns setores a produtividade seja reduzida, isso é fato.

Agora vejamos, temos de um lado empresas buscando minimizar o impacto em suas receitas e do outro lado tendo seus custos mantidos ou até elevados devido ao dólar alto.

O que vai acontecer muito em breve, empresas que não se prepararam para eventuais crises, que não mantiveram caixas vão ter a necessidade de buscarem dinheiro com bancos para não pararem seu negócio ou vão falir.

Do lado do banco você se vê com inúmeras empresas solicitando crédito para continuarem seus negócios e manterem suas atividades. Você como banco vai fazer uma análise para quem poderá emprestar dinheiro e a probabilidade é de você optar por emprestar para grande empresas que terão chances de sobreviverem ao mercado, ou seja, devido ao risco o impacto se dará mais fortemente as pequenas e médias empresas.

Empresas com necessidade de dinheiro terão duas alternativas:

1. Se endividar com os bancos para captar dinheiro;
2. Simplesmente e Infelizmente falir

Daqui algum tempo nós teremos empresas contando como superaram a crise como também empresas juntando os cacos. É triste, mas é a realidade.

Em resumo, o que de fato vai acontecer que com muita empresa não conseguindo suportar a crise, haverá um aumento no número de desempregados assim como redução de renda e de poder aquisitivo de muitas famílias.

Para agravar mais, o Dólar nas alturas encarece ainda mais os produtos desde o pãozinho que depende de Trigo até o aparelho eletrônico que depende de componentes chineses.

Ou seja, diversas empresas não suportarão, mais desemprego, menor poder aquisitivo das famílias e dólar mais caro.

• Diversas construtoras estão paralisando seus empreendimentos pois já preveem queda na demanda;
• O Varejo será impactado pela queda do consumo;
• Na educação privada, certamente teremos redução de matriculados e aumento da inadimplência;
• No setor privado de saúde mesma coisa;

Deu pra entender que não é só questão de sair comprando Ações na Bolsa porque alguém disse que ela está barata?

É fato que a bolsa está sim em um momento com ótimas oportunidades, mas é essencial comentar que em 2019 também foi um ano histórico para nossa bolsa, passamos de 800k para 1,600k investidores, simplesmente dobrou, mas muitos desses que entraram o fizeram sem conhecimento algum, muitas vezes levados por influência de amigos e familiares ou porque estavam tendo retornos ínfimos na Renda Fixa.

Enfim, entraram com mais dinheiro que deveriam e agora em pânico porque podem levar anos para recuperar seu patrimônio.

Muitos desses investidores irão deixar a bolsa falando que é cassino, assim como muitos outros entrarão acreditando somente no fato de que tudo está barato.

Não é só porque a bolsa despencou que existem oportunidades, a crise, é obvio que ela será superada, mas como falei, não serão todas empresas que sobreviverão.

E quem será bem sucedido? É quem tem caixa, quem não tem caixa ou vai se endividar ou vai infelizmente falir, isso serve tanto para empresas quanto para nós mesmos.

Resumindo

Não entre na Bolsa somente porque alguém te disse que ela está barata, até porque não sabemos se ela já atingiu o fundo, se ela já está em processo de recuperação e nem em quanto tempo ela se recuperará.

Se for entrar em bolsa, entre com o montante que não lhe fará falta caso você o perca na totalidade.

Nunca, mas nunca se esqueça de se proteger e manter caixa, sempre.

Por fim, eu te digo, antes de pensar em ganhar, pense em não perder, se proteja sempre.

Um forte abraço, até o próximo artigo e tchau!

O conteúdo Bolsa de Valores -39%, Maior Crise da Década, é Hora de Investir em Ações? aparece primeiro em SaldoZero.

Dia 09 de Março de 2020, a Bolsa de Valores tem suas negociações paralisadas após bater -10% durante o pregão.

Dia 11 de Março de 2020, a Bolsa de Valores tem suas negociações novamente paralisadas após bater -10% durante o pregão.

Que loucura! Teste pra cardíacos!

Tem muita gente me perguntando o que exatamente aconteceu e como se posicionar frente a este cenário, que diga-se de passagem é a primeira vez que muitos de vocês enfrentaram.

Fala ae investidores! Cada vez mais ricos?

Primeiramente, para quem não me conhece, sou Paulo Boniatti, criador do Saldo Zero e se você quer aprender cada vez mais sobre como investir melhor e se preparar para sua liberdade financeira, te convido a conhecer meu curso Investindo na Prática, com ele você irá aprender na prática como sobreviver e investir melhor no mercado financeiro.

Bom, vamos lá.

• Bolsa tem circuit braker ativado e cai 12,17%, maior baixa diária desde 1998.

• Dólar fecha em alta a R$ 4,728, mesmo após intervenção do Banco Central.

• Bolsa tem novamente circuit braker ativado após OMS declarar coronavírus como uma pandemia.

Estas frases tomaram as manchetes na semana passada.

Mas o que exatamente aconteceu?

Primeiro de tudo, o Coronavírus vem causando uma queda nas atividades ao redor do mundo e isso já não é novidade pra ninguém…

Os efeitos desta epidemia começaram a aparecer e com a redução das atividades econômicas o consumo de petróleo vem caindo.

Quando você tem uma oferta muita grande e uma demanda reprimida ocorre uma desvalorização de preço daquele produto.

Dito isso, os países exportadores de petróleo buscaram um acordo para segurar produção e assim tentar controlar o preço do barril, só que a Rússia não concordou com isso.

Em retaliação a Russia, a Arábia Saudita (um dos maiores produtores de petróleo do mundo) decidiu aumentar a produção e venda do petróleo o que causou uma queda de 30% no preço do barril.

É algo tão surpreendente que essa queda não acontecia desde a Guerra do Golfo.

Depois do contra-ataque comercial da Arábia Saudita, o medo se alastrou devido a preocupação com a situação de crédito de empresas do setor de petróleo, que poderiam não suportar os preços baixos por muito tempo.

Pra você entender melhor, se seu negócio vive de vender um determinado produto e se o preço deste produto despenca, é inevitável que você tenha problemas com o passar do tempo, você vai reduzir sua receita e pode não conseguir honrar com seus credores até o ponto de quebrar o seu negócio.

Então o mesmo aconteceu com as empresas de petróleo, o medo delas não conseguirem honrar suas dívidas no médio e longo prazo provocando uma crise de crédito em cascata para os demais setores.

Então, se quebra empresas do setor de petróleo, vai desencadeando uma quebra sistêmica.

Os mercados, que já estavam em modo de pânico, entraram em total desespero e com quedas muito fortes em todas as Bolsas ao redor do mundo.

Então, veio o corona, freiou a economia, caiu a demanda por petróleo, houve um conflito de interesse entre nações, desvalorizaram o preço do barril substancialmente, gerou pânico no mercado e bolsas despencaram…

Dito isso, as 10h31 do dia 09/03 a Bolsa batia -10,02% quando foi acionado o Circuit Breaker, onde as negociações são literalmente suspensas Para você ter ideia isso é uma atitude extrema nas bolsas, isso acontece para que os investidores tomem fôlego e para que a Bolsa segure de alguma forma o fato de que ocorra uma queda ainda maior.

As tensões se mantiveram por todo o dia e a bolsa acabou fechando o pregão em -12,57%, uma queda diária que não acontecia desde 1998.

E não foi só isso, no dia 11 de março novamente houve um circuit breaker após a OMS declarar o coronavírus como uma pandemia.

Gente, loucura total!

Para muitos novos investidores, essa foi a primeira vez que se depararam com esta situação…Mas calma, vamos falar a respeito de como se comportar nestes cenários.

Primeiro – São nestes momentos que se abrem oportunidades de compra de ações de boas empresas a valores descontados

Lembra aquele smartphone de última geração que você vinha namorando ele há meses mas que não tinha condições de comprá-lo e que você aguardava ansiosamente uma grande promoção?

O pensamento na bolsa deve ser o mesmo, você não deve comprar boas empresas quando elas estão valorizadas absurdamente, mas sim quando seus preços caiam atrativamente…

Segundo – Esta não é a primeira e nem será a última crise, outras virão

Invista em Bolsa somente o montante que lhe deixe confortável e que não precisará resgatá-lo no curto prazo.

Bolsa é investimento para longo prazo, haverão outras crises sem sombra de dúvidas, mas o que você tem que ter em mente é que no longo prazo as bolsas sempre se valorizam.

Pegando o histórico dos últimos casos de circuit breakers, podemos citar

2017 houve uma paralização da bolsa devido ao caso do Joesley Batista e que ficou conhecido como o Joesley day, nesse caso a bolsa levou 3 meses e 5 dias para se recuperar.

2008 houve a crise do subprime nos estados únicos que também pegou o mundo como um todo e levamos 8 meses e 15 dias para nos recuperarmos

2001 tivemos o ataque das torres gêmeas e naquela ocasião foi necessário 1 mês e 25 dias para a recuperação da bolsa.

Então a bolsa vai se recuperar, mas quando? Não temos esta resposta hoje.

Terceiro – Tenha ativos de proteção em Carteira como Dólar, Euro ou Ouro.

Para quem me segue no instagram, eu venho há bastante tempo batendo na tecla que você tem que ter ativos de proteção em carteira.

Note que desde o início das notícias do coronavírus o dólar vem se valorizando dia após dia, isso acontece porque o medo faz com que investidores deixem para trás ativos de maior risco e busquem segurança em ativos de maior proteção.

Geralmente nestes movimentos mais bruscos de mercado enquanto dólar sobe bolsa cai e vice versa. O mesmo, acontece com o ouro e euro.

Quarto – Diversifique em empresas e setores, isso diluirá seus riscos.

Não queira acertar A ação que vai se valorizar trocentos porcento porque você pode acabar é acertando aquela ação que vai cair trocentos porcento.

Enquanto a Petrobras neste dia caiu mais de 30%, a Taesa que é do setor de energia elétrica caiu -3,29% a WEG que é do setor de maquinas e equipamentos caiu -1,47%.

Se você tivesse as 3 em carteira com a mesma proporção teria tido uma queda de perto de 11%, bem menor que os 30% da Petrobras.

Diversificar em setores diferentes também é se proteger e reduzir riscos.

Quinto – Compre ações de boas empresas com lucros e patrimônios crescentes e constantes ao longo dos anos.

Não queira se aventurar em ações da moda ou ações que alguém te diz que tem potencial para valorizar muito.

Foque em boas empresas e que tenham lucros e patrimônios constantes e que já tenham se provado no tempo enfrentado outros momentos de crises

Logicamente que elas também podem sofrer na crise, isso é normal, mas a chance delas quebrarem é muito menor do que empresas que estão na moda e que ainda não se provaram no tempo

Sexto – Mantenha a calma, não aja por impulso e não se exponha demasiadamente ao risco.

Aqui é simples, tenha uma estratégia bem definida, eu tenho por definição manter 40% em Ações, 30% em Caixa, 18% em Fundos Imobiliários 10% em Dólar, 2% em Criptos.

Então quando ocorre estas grandes oscilações logicamente minha carteira se desbalanceia, o que era 40% em ações, devido a queda passou a ser 35% por exemplo, então o que eu faço é simples, vendo ativos que acabaram aumentando relativamente na minha carteira e compro mais de ações para eu recompor meus percentuais…

Se você tiver uma estratégia bem definida, você tira a emoção da frente e simplesmente segue seu plano.

Sétimo – Na dúvida não faça nada, na certeza tenha cautela.

Se você tem dúvida se o mercado vai se recuperar ou não, então não faça nada.

Agora, se você assim como eu acredita que o mercado sempre se recupera, que pode demorar mas que ele sempre volta a retoma seu crescimento, então vai aportando com cautela, não vá nem muito devagar a ponto de perder grandes oportunidades e nem tão rápido e acabar se expondo demais ao risco.

Para concluirmos

Tenha uma estratégia bem definida, compre boas empresas, diversifique, faça aportes constantes, e tenha calma.

E pessoal, se curtiu o artigo, dá aquela força pra gente, compartilha com pai, com mãe, com primo, com papagaio, periquito. Compartilha naquele grupo massa da família, do trabalho dos amigos, e vamos deixar todo mundo cada vez mais rico.

E se você ainda não for inscrito em nosso canal do youtube,se inscreva.

Por fim eu te digo, para muita gente, este é um ótimo momento para acumulação de ações. Mercado em alta é um petisco, em crise é um banquete.

Um forte abraço, até a próxima e tchau!

O conteúdo Crise! Circuit Breaker! Coronavírus, Crise do Petróleo, Dólar a R$ 5,00 e Bolsa Derretendo! aparece primeiro em SaldoZero.