Com as taxas de juros (Selic e CDI) em alta, muitos vêm se perguntando se não é preferível optar por ativos mais conservadores, como os da renda fixa, ao invés de investir tempo e dinheiro em ativos mais voláteis, como por exemplo, os fundos imobiliários.
A resposta será um grande: depende. E é justamente sobre isso que vamos falar hoje.
Se esse tema lhe interessa, confia, vem comigo, porque esse texto está incrível.
Nem carro, nem avião. Quem sabe uma bicicleta?
Quando falamos sobre investimentos, a maioria das pessoas foca no possível risco retorno, mas se esquecem de um fator muito mais importante: o objetivo.
Um exercício que gosto de fazer é perguntar: o que é preferível, um carro esportivo ou um avião? Muitos respondem o carro, outro por sua vez, o avião.
Contudo, após isso eu explico que, bem na verdade, omiti uma importante informação: meu objetivo era tão somente ter o melhor veículo para ir à padaria, pouquíssimas quadras de distância.
Neste sentido, talvez um carro esportivo não fosse necessário, tampouco um avião, mas, supostamente uma simples bicicleta daria conta do recado.
E quem seriam nossos aviões, carros esportivos e bicicletas da vida real? Seriam as inúmeras opções de investimentos disponíveis nas prateleiras das corretoras.
Muita gente se preocupa com o status, beleza e velocidade dos ativos, mas se esquece com sua real necessidade.
E é por isso que, para muita gente fundos imobiliários podem ser boas opções, enquanto para outras, nem tanto. Dependerá de como esse ativo poderá ajudar a alcançar um determinado objetivo.
A qual objetivo os fundos imobiliários podem servir
Ao falar de objetivos, quando pergunto a alguém o que é esperado de um investimento, uma das repostas que mais ouço é: maior rentabilidade com risco mínimo.
Vamos lá! Até eu quero isso! É algo um tanto óbvio. Ninguém em sã consciência gostaria de ter uma rentabilidade menor com maior risco.
Mas, novamente, focar somente em rentabilidade é o mesmo que focarmos naquele nosso carro esportivo pensando somente na velocidade. Acelerar sem rumo pode te levar a lugar qualquer, lugar que talvez não seja o esperado.
Não estou dizendo que risco e retorno não sejam importantes. Mas sim que, antes disso existem outras questões mais importantes.
Vamos refletir:
- Fundos imobiliários podem rentabilizar melhor que um Tesouro Selic no longo prazo? Sem dúvidas que sim. Mas, seriam então indicados para uma reserva de emergência? De maneira nenhuma;
- Alguns fundos imobiliários podem valorizar bem no curto prazo? Supostamente, alguns, sim. Mas, seriam então indicados para fazer investimentos também de curto prazo? Assim como a resposta anterior: de maneira nenhuma.
Agora, fundos imobiliários, sem a preocupação com a oscilação dos preços de suas cotas no curto e no médio prazo, e com o objetivo muito claro da geração de renda passiva, poderiam ser uma boa alternativa? Sem dúvidas que sim!
Mas veja o que citei: sem a preocupação com a oscilação dos preços de suas cotas no curto e no médio prazo.
Para quem está preocupado somente com velocidade (preço), é isso que enxerga:
Para pessoas que a única coisa que conseguem enxergar é velocidade, e têm como único objetivo ganhar com a valorização da cota, supostamente estão querendo usar o carro esportivo para ir à padaria. Neste caso, se manter na renda fixa talvez seja uma opção menos arriscada.
Agora, para quem consegue unir corretamente objetivo e veículo, ou seja, objetivo e investimento, os fundos imobiliários podem estar no melhor momento de compra desde anos atrás. E é isso que vou mostrar a seguir.
A melhor janela de oportunidades?
Com a retomada das taxas de juros no Brasil, decorrente do momento econômico conturbado que estamos vivendo, muitos investidores estão deixando para trás investimentos como fundos imobiliários para se garantir em investimentos mais conservadores. Resultado disso? Desvalorização.
De todo modo, desvalorização nem sempre significa desconto. Neste sentido, será que realmente ficaram mais baratos?
Para responder a essa questão, vamos buscar responder por meio de outra pergunta: quanto seria necessário investir em um determinado fundo em 2019, 2020 e, 2021, para que, fosse possível receber uma renda mensal equivalente de R$500?
Mas, espere aí! Precisamos lembrar que existe um fator muito importante chamado: inflação. Os R$500 de 2019 não possuem o mesmo poderio de 2021. Bom, corrigindo os R$500 pela inflação temos então a seguinte necessidade:
- 2019: R$500;
- 2020: R$517;
- 2021: R$564.
Portanto, nossa pergunta final deve ser: quanto seria necessário investir em um determinado fundo imobiliário em, 2019, 2020 e, 2021 para que, fosse possível receber uma renda mensal equivalente de R$500 corrigido anualmente pela inflação?
Pegando como referência o FII IRIDIUM (IRDM11) — não se trata de recomendação —, seriam necessários, aproximados:
- 2019: 68mil
- 2020: 67mil
- 2021: 46mil.
Agora eu lhe pergunto: Ficou mais barato ou mais caro conseguir uma renda mensal por meio de fundos imobiliários? Obviamente que muito mais barato, exatos 31% a menos se compararmos 2021 com 2019.
Contudo, falava-se muito mais de fiis em 2019, quando estava relativamente mais caro, do que hoje em dia, quando está relativamente muito mais barato.
Muita gente ainda sem entender toda a questão de objetivos que citei, alega: mas quem investiu em 2019 viu seu capital se desvalorizar. Concordo, mas também temos de convir que, se o objetivo é de renda passiva, pouco importa o valor do capital, o que importa é a renda mensal.
Até porque, os proventos anuais pagos, por cota, pelo IRDM ano após ano foram de:
- 2019: R$10,13
- 2020: R$11,55
- 2021: R$14,79*
Isso quer dizer que, quem investiu em 2019 focando na renda mensal de R$500, hoje estaria recebendo o equivalente a R$730, independentemente da valorização da cota — 46% a mais. Suponho que não tenha sido um negócio ruim.
Agora, se o objetivo era somente ganhar com valorização da cota, novamente, o objetivo possivelmente estava — e pode ainda estar — desconectado do veículo correto.
Considerações finais
Concluindo o raciocínio, espero que tenha ficado claro: é o momento de comprar fundos imobiliários? Se você o usar como o veículo que é, de geração de renda passiva, supostamente que sim.
Agora, se você o usar como um veículo focado somente na velocidade, ou seja, buscando apenas o ganho rápido com a valorização de suas cotas, certamente que não.
Da mesma maneira, não é porque os fundos imobiliários em geral estão mais descontados que você deve sair correndo e comprar tudo o que vê pela frente. Cautela e ponderação nunca saem da moda, ou seja, diversificação com ativos de qualidade.
Para questões como essas sugiro a leitura: como escolher um fundo imobiliário assim também como compor uma carteira de investimentos.
Por fim, espero ter agregado conhecimento.
Como sempre lhe desejo todo sucesso e prosperidade que sei que você merece.
Paulo Boniatti
Escritor, autor do livro Montando uma Carteira de Investimentos Inteligente. Paulo Boniatti é pós-graduado em Gestão em Mercado Financeiro pela FAE Business School. Especialista em investimentos e adepto da filosofia do antifrágil, tem como principal característica a maneira simples e descomplicada de explicar o mercado financeiro. Além de youtuber e criador do canal SaldoZero, é também gestor do Clube de Investimentos Opportuna CI.