Inúmeros percalços marcaram minha história de vida. Dentre elas, algumas são memoráveis por deixarem grandes marcas. No entanto, não são marcas para nos envergonharmos, e sim marcas para nos orgulharmos quando, reconhecemos como desafios superados, principalmente quando nos ajudam a evoluir em um caminho chamado vida.
Acredito que aprender com nossos erros é a oportunidade de evoluirmos. Mas, aprender com os erros dos outros é uma oportunidade melhor ainda.
Desse modo, quero compartilhar com você um dos maiores e mais impactantes erros da minha vida; a decisão que me fez abrir mão de R$ 729 mil de patrimônio: o do financiamento da casa própria.
E, se errar é humano, mas permanecer no erro é burrice, quero compartilhar também como dei a volta por cima acabando de uma vez por todas com esse erro que, mais do que marcar minha vida, servirá, por muito tempo, de lição para que não o cometa novamente.
Se esse tema lhe interessa, vem comigo que o texto está incrível.
A ingenuidade que não nos permite enxergar
Gosto de dizer que o pior cego é aquele que não quer enxergar. Contudo, o problema dessa frase é que ela desconsidera que, para querermos enxergar é preciso saber o que se há de enxergar.
Se não vemos alternativas, ou melhor, se nos deixam ver somente uma única alternativa, não há nada mais a se enxergar do que aquilo que está — ou que colocam — à nossa frente.
Digo isso sobre a compra financiada de imóveis. Antes de tudo, meu objetivo não é dizer se você deve ou não comprar um imóvel financiado, não é isso. Meu objetivo é trazer meu exemplo real, para que possa servir — ou não — àqueles que queiram enxergar outras alternativas.
Voltando ao tema central, ainda vivemos em uma sociedade que prega: quem casa, quer casa — e, supostamente, “própria”. É um ultraje para a família pensar que os filhos morarão de aluguel. Imagine o “bafafá” familiar: “coitado do fulaninho, vai casar e morar de aluguel”.
Essa cultura da “casa própria” muitas vezes não nos permite enxergar outras possibilidades e como podem ser melhores ao tradicional.
Sim, eu financiei um imóvel
Assim como a maioria dos brasileiros éramos — incluo minha noiva, atual mulher — dois jovens querendo casar e buscando um imóvel para chamarmos de nosso.
Em 2010 partimos então para o financiamento. Bem na verdade, esse foi o segundo financiamento em pouco mais de 1 ano. Estávamos de mudança para nosso segundo imóvel.
Para que você tenha uma ideia de valores iniciais: o imóvel nesse ano estava avaliado em R$ 320 mil; demos entrada de R$ 80 mil — era tudo o que tínhamos — e financiamos, a uma taxa de 9% ao ano, os R$ 240 mil restantes em 360 meses — 30 anos.
Quem aí se importaria com o prazo? O financiamento de R$ R$ 2,4 mil mensais cabia no bolso. Na verdade, quase não cabia, era justo, mas daria para pagar.
Bom, vamos dar um salto nessa história. Em 2019, 9 anos após a compra financiada, vendemos o imóvel por R$ 650 mil. “Ual”!
Os menos atentos podem pensar: imóvel comprado por R$ 320 em 2010; vendido por R$ 650 mil em 2019; lucro bruto de R$ 330 mil ou 103%; incrível!
A história real não é tão feliz assim. Tentarei não complicar os próximos parágrafos.
Um olhar mais atento
Vamos lançar um olhar mais atento para o cenário.
Em 2010 foi dado R$ 80 mil de entrada. Já durante o período financiado foram pagos aproximadamente R$ 232 mil em prestações do financiamento. Isso nos dá uma soma de recursos próprio de R$ 312 mil.
Mas tem mais!
Somado a isso, o imóvel carecia de manutenções e benfeitorias. Durante os anos de 2012 e 2014 foram “investidos” aproximadamente mais R$ 170 mil.
Somando os R$ 312 mil do custo de pagamento mais os R$ 170 mil das benfeitorias, totalizamos R$ 482 mil de dinheiro despendido.
Além disso, na ocasião da venda, ainda haviam R$ 168 mil de saldo devedor. Ou seja, retira-se do valor da venda o residual com o banco. Restando do saldo da venda a quantia de R$ 482 mil para o bolso.
Ora, se foram dispendidos R$ 482 mil de recursos próprios e, se na venda voltaram para o bolso os mesmos R$ 482 mil, qual foi o ganho de capital? Se você imaginou R$ 0, foi isso mesmo.
Para aonde foi o restante do capital? Para juros e gastos com a manutenção do imóvel. Aportamos R$ 482 mil e retiramos o mesmo valor. Ao menos “não perdemos” dinheiro, certo? Bem, a história é um pouco diferente disso. Continuemos.
O custo de oportunidade
Você já ouviu em falar em custo de oportunidade? Esse é o custo da perda de uma oportunidade melhor.
Vamos analisar como teria sido o resultado desse capital ao compararmos com o cenário que muitos abominam: o aluguel. O que aconteceria se, ao invés de financiar, morássemos de aluguel em um imóvel similar?
Apenas para lhe dar um panorama da situação. Um aluguel no padrão do mesmo imóvel gira em torno de 0,5% ao mês — pouco mais de 6% ao ano; em certas ocasiões o aluguel é ainda menor — sobre o valor venal. Considerei a correção desse aluguel mês a mês, começando de R$ 1,6 mil em 2010 até R$ 3,2 mil em 2019.
Como podemos observar, o juro cobrado no aluguel é geralmente menor que o juro cobrado em um financiamento. Desse modo, a diferença entre o aluguel e a parcela do financiamento considerei e projetei investir a uma rentabilidade de 1% ao mês durante o mesmo período em que o financiamento se manteve ativo.
Para a alegria dos muitos críticos ao aluguel, realmente, nesse período, por estarmos utilizando a tabela SAC no financiamento (que reduz as parcelas ao longo do tempo) teríamos “perdido” R$ 3 mil durante esses 9 anos. “Ah! Eu sabia!”.
Mas calma! Vamos olhar tudo com muita calma. Precisamos projetar todo o capital que foi dispendido no financiamento, dentre eles a entrada e as benfeitorias.
Os R$ 80 mil da entrada, se investidos durante todo esse tempo, seriam o equivalente a R$ 234 mil na data da venda do imóvel; os R$ 170 mil das benfeitorias seriam o equivalente a R$ 497 mil.
Ou seja, já considerando o pagamento do aluguel, e fazendo o mesmo dispêndio de R$ 482 mil, totalizaríamos um patrimônio de R$ 729 mil contra os R$ 482 mil do cenário financiado. Quer dizer que deixamos de ganhar R$ 2,3 mil ao mês.
Será que não compensa pagar aluguel a vida toda?
Para que você tenha ideia, os R$ 729 mil investidos em um fundo imobiliário extremamente conservador que pague 6% de rendimentos ao ano — existem fundos pagando acima disso — nos proporcionaria uma renda passiva de quase R$ 44 mil ao ano ou R$ 3,6 mil ao mês. Seria o suficiente para cobrir tranquilamente o aluguel, já corrigido, sem qualquer aporte a mais e ainda sobrar para o reinvestimento.
E, ainda tem mais. Se não tivéssemos encerrado esse ciclo de perda de capital, considerando que o imóvel não dependesse de mais nenhuma benfeitoria — o que sabemos que não ocorre — e que, se valorizasse tanto quanto se valorizou até então, ao final do contrato em 2039 o patrimônio avaliado no imóvel seria de aproximadamente R$ 3,3 milhão contra R$ 3,8 milhão se o capital estivesse investido sob as condições locatárias.
Não venda seu imóvel
Meu objetivo não é convencê-lo de que deva ou não vender seu imóvel e morar de aluguel, mas, de mostrar que existem alternativas além do tradicional.
Sabemos que o brasileiro preconiza a segurança e que, o imóvel tem a capacidade de permitir que nos sintamos mais seguros e confortáveis.
Também há o receio da massa sobre questões financeiras, em especial sobre investimentos ainda pouco difundidos em nossa sociedade.
Por isso, independente de qual seja sua opção, o que posso recomendar é: estude. Quanto mais você estuda, maior será sua capacidade analítica e de ponderação.
E o que fiz com os R$ 482 mil
Bom, quer saber o que fiz com os R$ 482 mil? Simples, juntei ao restante do capital que já tínhamos investido. Estão muito bem, gerando renda passiva recorrentemente e, já nos permitindo recomprar o mesmo imóvel — agora quitado — se assim desejássemos.
E, antes que esqueça de comentar, provavelmente você deva ter concluído: moro de aluguel; feliz e muito bem obrigado.
Quer saber como eu invisto meu capital? Não perca a série da carteira pública aonde invisto dinheiro real, na prática e, gravando todas as operações. Está incrível.
Espero ter agregado conhecimento.
Como sempre lhe desejo todo sucesso e prosperidade que sei que você merece.
Por fim, sou Paulo Boniatti. Um forte abraço e tchau!