Como escolher um Fundo Imobiliário

Fala investidor! Cada vez mais rico?

Promessa é dívida, no artigo “Fundos Imobiliários (FII) – O que são? Entenda de um jeito simples!” eu falei sobre o que são os Fundos Imobiliários, e prometi abordar algumas questões mais técnicas em um artigo futuro e aqui estamos para abordar, de uma maneira um pouco mais técnica, questões que envolvem a seleção de Fundos Imobiliários.

Se você não viu o artigo anterior, sugiro fortemente que o veja para entender primeiramente o que são Fundos Imobiliários.

Dando sequência, começo avisando que, este artigo tem meramente um caráter educacional e, portanto, nenhum dos exemplos apresentados neste artigo trata-se de recomendação de compra.

Segunda consideração, nenhuma dos atributos que estarão sendo apresentados devem ser analisados de forma exclusiva, você precisa considera-los em conjunto para que tenha uma maior segurança em suas análises.

Tipos de Fundos Imobiliários

A primeira coisa a se entender é que, existem dois grandes “grupos” de Fundos Imobiliários: Fundos Imobiliários de Tijolos e Fundos Imobiliários de Papeis. O fundo de tijolo, por exemplo, investe preferencialmente em imóveis físicos, enquanto fundos de papel fazem investimentos em outros títulos ou fundos ligados ao setor imobiliário.

De maneira geral, o comportamento deles se dará de forma semelhante: são divididos por cotas e nos pagarão rendimentos mensais. Até aí tudo certo, mas algumas questões se diferenciarão na hora de analisarmos os FIIs. E é nesse sentido que vamos buscar simplificar e evoluir o artigo com o objetivo de trazer alguns critérios que devem ser considerados ao se analisar e selecionar um fundo imobiliário.

Quando falamos em analisar Fundos Imobiliários, muita gente se preocupa primeiramente em saber quanto aquele fundo está pagando de rendimentos mensais. Não quero aqui dizer que isso não seja importante, mas sim que existem outras questões que devem ser analisadas preliminarmente, até porque, nem sempre pagamento de altos rendimentos mensais pode ser sinal de bons fundos imobiliários.

Portanto, antes de analisar quanto aquele fundo imobiliário paga mensalmente por cota, precisamos analisar a qualidade do patrimônio deste fundo, e como fazemos isso? Acompanhe o artigo.

Qualidade do patrimônio

Quando falamos em analisar a qualidade do patrimônio, é literalmente analisar o que compõem o portfólio do FII. A questão aqui é que há uma diferença entre analisar o patrimônio de um Fundo Imobiliário de tijolos, por exemplo um FII de Shoppings, do que analisar um Fundo Imobiliário de papel, por exemplo um FII de CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

Para o artigo não se estender em demasiado, vou focar aqui em falarmos sobre o viés da análise de Fundos Imobiliários de tijolo (Shoppings, Galpões Logísticos, Lajes Comerciais e outros). Em um segundo momento abordaremos, por um novo artigo, especificidades dos Fundos Imobiliários de papel. De qualquer forma, não tenho dúvidas que se você entender a essência do que estarei elucidando neste material, certamente conseguirá transpor a mesma lógica aos FIIs que não sejam de tijolos.

Diversificação

Vamos supor que você, no papel de proprietário, tenha um único imóvel físico disponível para aluguel, e que, este único imóvel tenha seu contrato não renovado ou rompido pelo locatário. Concorda que o impacto seria muito menor se você fosse dono de 10 imóveis e que apenas um dos inquilinos viesse a não renovar ou romper o contrato de aluguel?

Da mesma forma temos que avaliar os fundos imobiliários, quanto mais diversificado esse fundo está em termos de quantidade de imóveis e de inquilinos, melhor, ou seja, é um fator que nos trará maior tranquilidade.

Sites como Fundsexplorer já nos trazem a relação da diversificação de imóveis de forma visual em mapa:

Localização dos imóveis

Coloque-se na posição de um locatário, certamente ao escolher um imóvel para alugar você ponderaria pontos como a localização em seus critérios de escolha.

Assim também acontece com imóveis dos Fundos Imobiliários, ao falarmos por exemplo de um FII de Shopping Center, será que os imóveis que estão presentes no portfólio deste FII são de qualidade? Será que são bem localizados?

E como saber se os imóveis são de qualidade e se são bem localizados? Talvez, por questões logísticas, você não terá condições de visitar o imóvel fisicamente, mas nada impede que você faça uma visita virtual ao imóvel (Google Street View).

Nunca esqueça, indiretamente você está comprando cotas de um complexo de imóveis, ou seja, analisar a qualidade dos mesmos é fundamental.

Vacância

A vacância diz respeito a taxa de desocupação do Fundo Imobiliário. Digamos que você tenha 10 imóveis físicos, semelhantes, e que, um deles esteja desocupado, neste caso sua taxa de vacância ou taxa de desocupação é de 10%, em outras palavras você tem 10% dos teus imóveis ociosos, o que é ruim.

São muitos fatores que podem influenciar na taxa de desocupação dos imóveis de um fundo imobiliários, mas dentre eles podemos dizer que imóveis de qualidade, bem localizados e com uma administração eficiente por parte da gestão do fundo irá manter uma taxa de vacância baixa.

O fato de termos FIIs com baixa vacância, além de nos permitir a pensar em uma boa gestão do fundo, nos traz também uma maior estabilidade no recebimento dos rendimentos, afinal, se um dos principais atrativos dos fundos imobiliários é sua geração de renda passiva através do pagamento de alugueis (rendimentos) mensais, ninguém gostaria de comprar cotas de um fundo que tenha uma vacância alta e que impacte nestes rendimentos.

Análise de Rendimentos e Preço

Os pontos listados acima foram focados no viés de analisarmos a qualidade do patrimônio do Fundo Imobiliário, ou seja, neste ponto, você deveria ter suas considerações se estamos falando de um FII com qualidade patrimonial ou não.

Se o que você analisou até o momento lhe agrada, podemos prosseguir e entender se o portfólio do FII é capaz de transformar o bom patrimônio em dividendos atrativos (rendimentos) e se ele está em um preço confortável para que você possa compra-lo, ou não. Seguimos:

Dividend yield

Muito se fala que uma das vantagens dos Fundos Imobiliários se dá pelo recebimento de rendimentos mensais, esses rendimentos (ou dividendos) nada mais são que a distribuição, aos cotistas, dos alugueis recebidos pelo FII. A divisão do total de dividendos distribuídos nos últimos meses, para cada cota, dividido pelo valor da cota nos dá o  Dividend Yeld.

Vamos a um exemplo mais próximo a nossa realidade, digamos novamente que você seja dono de um imóvel e que este esteja disponível para aluguel. Suponha que o imóvel valha R$ 100k e que você tenha recebido nos últimos meses um total de R$ 12k em alugueis. Se dividirmos os R$ 10k recebidos de aluguéis pelos R$ 100k, teremos um resultado de 10% ao ano.

O mesmo se dá com os Fundos Imobiliários. Vamos supor que a cota do FII esteja sendo negociado à R$ 100 e que o fundo tenha pago R$ 10 por cota, nos últimos 12 meses, em dividendos, se dividirmos os R$ 10 pago em dividendos pelos R$ 100 da cota teremos um DY (12m) de 10%.

Dividendos Pagos nos últimos 12 meses	R$ 10,00
Preço por Cota	R$ 100,00
Dividend Yield (12m)	10%

Um parêntese sobre os dividendos (rendimentos) pagos pelos FIIs. Uma vez que diversos FIIs pagam DY de aproximadamente 6% a.a., eles são uma das opções mais atraentes e um dos principais motivadores para investidores que buscam rendimentos superiores aos atuais 2,25% a.a. da Taxa Selic.

Atenção! Reforçando o que já foi comentado no início do artigo, um ponto que você precisa ter atenção é que, muita gente se preocupa primeiramente com o DY. Nem sempre DY alto é sinal de um bom FII, não podemos esquecer que tão importante que focar em FIIs de altos DY você deve focar em FIIs de patrimônios com qualidade.

P/VPA

Realizada toda a análise, agora sim nos sentimos mais confortáveis em averiguar se o preço da cota do Fundo Imobiliário condiz com o que analisamos. O P/VPA ou P/VP, assim como em Ações trata-se do Preço da Cota dividido pelo Valor Patrimonial por Cota.

Entenda assim, digamos que você queira comprar um imóvel e que seu valor avaliado seja de R$300k. Você compraria este imóvel ou faria uma oferta por ele no montante de R$600k?  Se assim o fizer, você estaria comprando este bem 2x mais caro, ou seja, 2x seu valor patrimonial.

Assim também acontece com os Fundos Imobiliários, digamos que o patrimônio total do fundo esteja avaliado em R$ 10MM e que o mesmo esteja divido em 100k cotas, se dividirmos o patrimônio total pelo número de cotas nos dará um resultado de R$ 100, esse valor é o valor patrimonial por cota:

Valor Patrimonial Total do Fundo	R$ 10.000.000,00
Número de Cotas	100.000
Valor Patrimonial por Cota (VPA) (Valor Patrimonial Total do Fundo / Número de Cotas)	R$ 100,00

Agora, suponhamos que cada cota deste fundo imobiliário esteja sendo negociada por R$ 105, se pegarmos o preço pelo qual a cota está sendo negociada e dividirmos pelo Valor Patrimonial por Cota (VPA) teremos o resultado de 1,05, este é o P/VPA:

Preço da Cota	R$ 105,00
Valor Patrimonial por Cota (VPA)	R$ 100,00
P/VPA	1,05

O que esse 1,05 quer nos dizer? Que a cota daquele fundo está sendo negociada 1,05x mais cara se analisarmos o FII pelo viés do seu patrimônio. Naquele exemplo do imóvel, se o mesmo valesse R$ 300k seria o mesmo que você o comprasse por R$ 315k.

Nesse ponto, já fica claro que, quanto mais próximo o P/VP ou P/VPA esteja de 1, melhor.

Atenção! Alguns fundos podem ter alguns P/VPs muito acima ou abaixo de 1, o que pode justificar duas coisas:

1. Se P/VP muito alto:

Muito provavelmente há uma expectativa (especulação) sobre o aumento, de alguma forma, do patrimônio do fundo, o que em nosso exemplo, se o Valor Patrimonial por Cota (VPA) aumentasse de R$ 100 para R$ 105 teríamos um P/VPA de 1,00.

Preço da Cota	R$ 105,00
Valor Patrimonial por Cota (VPA)	R$ 100,00 R$ 105,00
P/VPA	1,05 1,00

• Se P/VP for muito abaixo:

Muito provavelmente existe alguma expectativa negativa sobre o fundo, é um ponto que os investidores não estão desejando adquirir cotas do fundo, seja por risco de quebra de contrato entre inquilinos e fundo ou alguma outra questão, de qualquer forma é um risco que deve ser investigado mais a fundo.

Um complemento, apesar deste artigo estar com viés sobre FIIs de tijolos, quando falamos especificamente de FIIs de papel, por não possuírem imóveis (tijolos) físicos no patrimônio do fundo, a importância do P/VP estar mais próximo a 1 se faz ainda mais maior.

Como listar e filtrar os FIIs existentes?

Sites como Fundsexplorer e Statusinvest possuem funcionalidades para você listar e realizar diversos tipos de filtros que podem te auxiliar em suas pré-análises.

Fundsexplorer

Menu Ferramentas à Ranking de FIIs

Status Invest

Menu FIIs à Busca Avançada

Botão Buscar

Histórico do Fundo

Realizada toda a análise, já se viu:

• A qualidade do patrimônio do FII;
• O preço atual está de acordo;
• O pagamento de dividendos está dentro de suas expectativas.

Ainda assim julgo interessante que sejam analisados os históricos destes indicadores.

Com relação aos Dividendos (Rendimentos)

Perguntas que você precisa fazer:

• Os pagamentos aos cotistas resultante dos rendimentos, são constantes ao longo dos anos?
• Como se deram estes pagamentos em momentos de crise (exemplo crise de 2014/2015)?

Veja abaixo dado retirados do site fundsexplorer: Não se trata de recomendação, mas note que, salvo um caso não recorrente em 2014, todos os outros anos os pagamentos de rendimentos por cota foram relativamente estáveis, sem grandes oscilações.

Com relação ao valor patrimonial por cota

Vejamos que o histórico dele também é crescente, sinal que de certa forma o fundo vem crescendo, isso reflete na cotação da cota no longo prazo.

Isso já é suficiente?

Digamos que você chegou até aqui e gostou do FII, já pode investir? Não!

• O que você viu realmente é muito válido, bateu uma excelente fotografia do fundo, mas:
• Será que essa qualidade se perdurará no futuro?
• Será que os contratos de alugueis possuem um vencimento longo que nos traga uma maior tranquilidade?
• O reajuste desse contrato é amarrado a algum indicador de inflação por exemplo?
• Quem são os maiores locatários?

Essas e outras informações você conseguirá no site oficial do fundo de investimento. A critério de exemplo, e novamente não se trata de recomendação de compra, veja como é fácil chegar nas informações do fundo HGLG11.

No Google, basta pesquisar por “HGLG11 RI”

Note que já na primeira opção aparece o resultado. CSHG é a Gestora do HGLG11.

Dentro do site da gestora, menu Central de Downloads à Relatórios Periódicos

Selecione a caixa HGLG e então faça o Download da Apresentação de Abr/2020

Com o documento em mãos, é possível ter informações detalhadas sobre o FII, dentre elas, como estão dispostos os contratos de aluguéis:

Quem são os principais locatários, note que são na maioria grandes empresas, o que nos dá uma maior tranquilidade e segurança com relação ao FII.

Essas e outras informações você consegue obter nestes relatórios gerenciais, assim como também para outros Fundos Imobiliários.

Terminou?

Agora sim terminou, mas não assuma somente estas análises como sendo sua necessidade de estudos, ainda podemos entrar no mérito do setor, como por exemplo, quais são as perspectivas para o setor de shoppings ou galpões logísticos frente ao atual cenário econômico.

Concluindo, o que eu quis trazer foi a base para que, a partir daqui você possa aprofundar cada vez mais seus estudos e ter condições de fazer investimentos cada vez melhores e com menos achismos. Perfeito?

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Por fim, sou Paulo Boniatti, até o próximo artigo e tchau!